Alquileres: Posadas registra los aumentos más altos del país para departamentos de dos habitaciones
Mientras el Gobierno y la oposición no se ponen de acuerdo sobre cómo mejorar la situación de inquilinos y la rentabilidad de los propietarios, los alquileres se mueven al ritmo del humor social y sin control en muchos casos por encima de la inflación acumulada en el último año. En ese escenario, Posadas es la ciudad donde más se incrementaron los alquileres, según coinciden distintas voces del sector inmobiliario.
Un estudio de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, coloca a la capital misionera como la ciudad donde más aumentaron los alquileres, con 107 por ciento, prácticamente el doble del promedio y 25 puntos por encima de la segunda ciudad más cara, Córdoba, donde aumentaron 82 por ciento los alquileres en el último año, según un relevamiento comparativo de diez plazas de tres ambientes -dos habitaciones-.
Llamativamente, en el caso de los departamentos de dos ambientes, Posadas tiene aumentos del 48 por ciento, bastante por debajo del promedio que marca 67 por ciento para 27 ciudades.
El promedio revela variaciones sensibles entre inmobiliarias, pero los corredores coinciden en que el alquiler en Posadas es caro en relación con la región. En algunos casos, estiman un promedio de 58 por ciento interanual de aumentos. En otros, un 80 por ciento.
La Federación Inmobiliaria de la República Argentina reveló en su último informe una caída en la Tasa de Actividad de caída de -14% en operaciones de alquiler y sin variaciones en operaciones de compra y venta, sobre el total de operaciones realizadas con destino a vivienda.
En el sector inmobiliario coinciden en que el problema es que hay mayor demanda que oferta. María Bower, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios, sostuvo que “encontrar hoy algo para alquilar se hace cada vez más difícil”.
“Consideramos, desde el Colegio, que deberíamos buscar algún tipo de mecanismo que permita exenciones a aquellos que puedan invertir en estos mercados, ya que estamos hablando del hogar de las personas, porque hablamos de alquileres de viviendas. Nos parece una acción interesante el hecho de ocuparse de que el mercado pueda tener más inmuebles que puedan ser destinados a locaciones urbanas”.
La dirigente culpó al Gobierno nacional por el alza en los precios. “Con la pandemia, el alquiler se planchó, porque durante un año, desde julio del 2020 los alquileres no se han movido. Nos encontramos, cuando llega la actualización de los doce meses, con porcentajes que tienen que ver con el 50, el último ha sido del 61 por ciento, o sea, no acompaña la totalidad de la inflación”.
“El interés del inversionista no está en construir para alquiler hoy, porque no encuentra la seguridad jurídica, ni tampoco podemos hablar de que tenga un recupero, una devolución en relación a la inflación galopante que tenemos. Habría que poner el ojo en ver qué beneficios o qué exenciones se podrá a hacer a aquel que podrá traer capitales para este mercado”, insistió.
En la misma línea, Pablo Daviña, sostuvo que “la oferta de alquileres supera a la demanda. Hay carencia de casas, y departamentos de 3 dormitorios. No se construye este tipo de inmuebles para el alquiler. Hay una alta demanda de unidades monoambientes y departamentos chicos de un dormitorio. Para ello hay unidades en oferta pero no alcanzan”.
“Este tipo de inmuebles no duran una semana de publicación que se alquilan y quedan muchas personas sin alquilar. Aquí falta aumentar la oferta. Por ello requerimos incentivos fiscales para que las personas vuelquen sus ahorros a la construcción de unidades para alquilar. En vivienda la ocupación es muy alta y es superada la oferta por la demanda”, explicó.
“El alquiler es el único servicio de la economía actual cuyo precio por ley no puede aumentar durante 12 meses en este proceso de escalada inflacionaria. Los ajustes los determinan los índices del BCRA y para nuestra región son aumentos significativos. Del 58% anual porcentaje que en nuestra zona los salarios y sus actualizaciones no acompañan. Como la oferta es escasa al término de la locación 36 meses los inmuebles se disparan sus precios y hace difícil al inquilino renovar. ¿Porque aumentan? Uno por escasez. Otro por la actualización fija y por último por inflación de expectativa. Las personas consideran que el peso se depreciará alrededor del 70% anual y como se obliga a mantener fijo sus precios por un año buscan cubrirse”, detalló.
“Por ello pedíamos desde la Cámara de Inmobiliarios que se puedan actualizar en forma semestral para que el impacto al inquilino sea menor y acompañe la pérdida de poder adquisitivo de los pesos. El Gobierno nacional impone a los propietarios de inmuebles la responsabilidad de mantener fijo el alquiler por 12 meses y no deja de inyectar billetes a la economía para saldar el déficit fiscal ocasionando mayor índice de inflación”, acusó.
Lo cierto es que en promedio, un departamento de tres ambientes en Posadas, con valor de referencia en mayo, era de 49.435 pesos.
La trayectoria del valor de alquiler exhibe un muy fuerte salto interanual (107,4%), posicionándola por encima del valor promedio de las plazas relevadas (en torno al 61%).
En contraste, el salario promedio del sector privado formal en Misiones se ubica, en ese mes, en torno a $ 93.811 , creciendo 57,9% ano/año, poco más de la mitad de la tasa de crecimiento de los alquileres.
En base a estos dos datos, se puede estimar el peso de un alquiler de estas características sobre el salario promedio: el mismo representa el 52,7%, siendo la proporción más alta desde 2009 (en agosto de ese año fue de 53,1%). Respecto al trimestre anterior pegó un salto de casi diez puntos porcentuales de participación sobre el salario (en febrero 2022 era de 43,4%)
De los últimos cuatro años, la menor proporción de alquiler sobre salario se ve en noviembre de 2019 (35,1%), momento donde el salario crecía por encima del valor de alquiler.
En relación con la Canasta Básica Total que mide el IPEC, en mayo de 2022, tenía un valor estimado de $ 135.081 para un hogar tipo 2. Ante ello, el peso de un alquiler de este tipo sobre la CBT misionera es este mes de análisis es del 36,6%, algo menor que la observada un año atrás (41,3% en mayo 2021) a partir de un fuerte incremento de la canasta (crece por encima de los alquileres, +133,9%).
Tomando como ejemplo a una familia tipo II (varón de 35 años, mujer de 31 años, niño de 5 años y nena de 8 años), y suponiendo que ambos adultos tienen empleo y un ingreso promedio en línea con lo detallado, totalizaron unos $ 187.622, por lo que el alquiler se llevaría el 26,3% de esos ingresos; la CBT concentra el 72% de esos ingresos.
Comparado contra igual mes de 2021, el alquiler pesa más sobre los ingresos de los hogares: en mayo de ese año, participaba del 20,1%, mientras que la CBT lo hacía en un 48,6%.
Gráfico 1. Alquiler, salarios y participación sobre el mismo. Dpto. 3 ambientes Posadas
Fuente: elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario, MTEySS de la Nación e IPEC Misiones
Para un departamento de dos ambientes en Posadas, el valor de referencia para mayo era de $ 23.570
El valor de alquiler muestra una trayectoria notablemente distinta al caso anterior: la suba interanual es de apenas el 47,8%, sesenta puntos porcentuales por debajo de la suba de un departamento de tres ambientes.
El salario promedio del sector privado formal en este caso representa el 25,1%, una proporción menor a la registrada un año atrás (en mayo 2021 fue del 26,8%).
A diferencia del caso anterior, la variación año/año del valor del alquiler estuvo por debajo del crecimiento del salario.
En relación con la Canasta Básica Total, el peso de un alquiler de este tipo sobre la misma en este mes de análisis es del 17,4%, menor que la observada un año atrás (27,6% en mayo 2021) a partir de un fuerte incremento de la canasta.
Tomando como ejemplo a una familia tipo II (varón de 35 años, mujer de 31 años, niño de 5 años y nena de 8 años), y suponiendo que ambos adultos tienen empleo y un ingreso promedio en línea con lo detallado, los mismos totalizaron unos $ 187.622, por lo que el alquiler se llevaría el 12,6% de esos ingresos; la CBT concentra el 72% de esos ingresos.
Comparado contra igual mes de 2021, el alquiler de este tipo pesa menos sobre los ingresos de los hogares: en mayo de ese año, participaba del 13,4%.
Gráfico 2. Alquiler, salarios y participación sobre el mismo. Dpto. 2 ambientes Posadas
Gráfico 3. Variación % interanuales de alquileres, salarios y CBT. Posadas
Fuente: elaboración propia en base a Reporte Inmobiliario, MTEySS de la Nación e IPEC Misiones
