Legisladores nacionales por Misiones se reunieron con integrantes de Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) para tratar las posibles modificaciones a la Ley de Alquileres.
Miembros de la comisión directiva de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM) Pablo Daviña (presidente ), Natalia Flores (secretaria), Julio Gonzáles (vocal titular) y Luis Sosa (tribunal de Ética), se reunieron con la Senadora Magdalena Solari Quintana para hacer extensivas las propuestas que la Federación Inmobiliaria de la República Argentina ( FIRA) presentó el 16/02/2022 en mesa de diálogo con la Secretaría de Comercio Interior de la Nación, para tratar posibles modificaciones en la denominada ley de alquileres.
También se dejó en mano, las últimas estadísticas confeccionadas por FIRA, que reflejan el comportamiento del mercado locativo y el trabajo profesional de los corredores Inmobiliarios para alivianar la problemática locativa.
Se destaca la gran predisposición de la Senadora para seguir trabajando en conjunto con instituciones del sector inmobiliario tanto a nivel provincial como nacional.
Solari destacó que junto al Diputado nacional Diego Sartori “avanzaremos en la búsqueda de una solución real a la problemática de los alquileres”.
La Senadora indicó que “el Gobierno nacional sabe que debe dar una respuesta. Es por ello que buscaremos todos los caminos para tener una respuesta positiva. Y seguramente lo haremos con los legisladores nacionales de los otros partidos políticos de nuestra provincia”.
El secretario de Comercio Interior de la Nación, Roberto Feletti, y representantes de las y los inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios y organizaciones de la sociedad civil conformaron hoy una mesa de trabajo para analizar propuestas destinadas a dar una solución a la problemática de los alquileres en todo el país.
El nuevo espacio permitirá crear “las mejores condiciones para inquilinos y propietarios, en el marco de los consensos que surjan”, expresó Feletti al encabezar hoy la primera reunión.
De esta manera, el Gobierno nacional busca impulsar una solución a las dificultades que encuentran los inquilinos a partir de la implementación de la Ley de Alquileres vigente y el incremento anual de los montos de los contratos, y que generó descontento también en los propietarios, al punto de que se asegura en el sector que la normativa contribuyó a la retracción de la cantidad de unidades en oferta del mercado.
“Estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para los inquilinos sobre el precio de los alquileres”, explicó el secretario, quien agregó que el objetivo es “saber por qué hoy el mercado está en una situación donde es difícil alquilar”.
Para Feletti, el escenario actual se caracteriza por el hecho de que “el propietario reclama legítimamente una renta por su capital invertido, el inquilino no la puede pagar y no hay estabilidad ni previsibilidad en la continuidad del contrato”.
Participantes del encuentro coincidieron en que hubo coincidencias en la importancia de generar las condiciones y los mecanismos necesarios para producir una ampliación de la oferta de unidades habitacionales destinadas al alquiler, especialmente en lo relativo a las viviendas ya existentes, más allá de las nuevas construcciones.
Al final del encuentro, los participantes “también plantearon la necesidad de seguir trabajando hacia adelante y en conjunto para dar con una solución concreta”, se explicó tras la reunión.
En ese sentido, Feletti les pidió a todas las organizaciones y asociaciones presentes que envíen a la brevedad sus propuestas.
“Una vez que las mismas sean recibidas por la Secretaría de Comercio Interior vamos a procesarlas, las vamos a circular entre todos y todas, se las vamos a comunicar al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, y luego vamos a volver a convocar a una reunión”, manifestó.
Por otra parte, el funcionario resaltó que “una vez alcanzado el consenso entre las partes sobre el conjunto de propuestas a implementar, la Secretaría las va a viabilizar, trabajando con las autoridades pertinentes, siempre con el objetivo de incrementar la cantidad de viviendas y facilitar el acceso a las inquilinas y los inquilinos”.
A modo de cierre, Feletti destacó que “es necesario lograr una mayor inserción de las y los inquilinos, mayor nivel de vivienda y estabilidad sobre el valor del alquiler, porque actualmente la vivienda representa un alto porcentaje en los ingresos”.
“El alquiler es una parte de la política de vivienda y tiene que ser accesible”, concluyó.
Asistieron de manera presencial y virtual integrantes de la Cámara Inmobiliaria Argentina, la Asociación de Empresarios de la Vivienda, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, la Cámara de Propietarios de Inmuebles para Alquilar de la Provincia de Neuquén, la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Federación de Inquilinos Argentinos, el Colectivo de Mujeres, el Sindicato de Alquileres de la Provincia de Chubut y el CELS-Alquileres.
Además, el subsecretario de Relaciones Institucionales y de Gobierno de la Jefatura de Gabinete de Ministros de la Nación, Sebastián Benítez Molas; el director de Coordinación de Relaciones con la Comunidad de la AFIP, Luis Desalvo; el coordinador de la Subsecretaría de Hábitat de la Provincia de Buenos Aires, Federico Kuledkjian; y el responsable del área de alquileres en el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Facundo Di Filippo.
El deterioro del nivel salarial afecta a una gran proporción de trabajadores argentinos y también a los jubilados. Datos preocupantes
El costo de vivir en cualquier otro país en general está dado por el valor o costo de bienes y servicios que un hogar consume para mantener cierto nivel de satisfacción, en nuestro país podemos abstraer este mismo concepto, con la salvedad que es “necesario e indispensable” agregar el impacto de la inflación para responder la pregunta: ¿cuántos pesos necesita una familia para vivir una vida con lo básico y necesario?
Bajo esta perspectiva, es importante analizar ciertas definiciones como el nivel de Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) que según la Organización Internacional de Trabajo (OIT) explica que éste debe fijarse y ajustarse de acuerdo a las necesidades de las familias, niveles de productividad y empleo; y que ciertamente “debería alcanzar” un nivel necesario para cubrir lo básico.
Si observamos la serie histórica de la evolución del SMVM podemos ver que en el tiempo fue creciendo en términos nominales (en el cuadro de abajo mostramos numéricamente los valores de octubre 2011 al 2021).
Al comparar el SMVM con otras variables como la Canasta Básica Total (compuesta por la ampliación de la Canasta básica al considerar bienes y servicios no alimentarios) y el nivel de alquileres, la nominalidad del crecimiento de los salarios no es suficiente para cubrir los costos de vida.
Abajo mostramos gráficamente estas comparaciones en donde el deterioro del nivel del salario es considerable (recordemos que de cada 100 personas al menos 58 reciben un SMVM), el cual no es suficiente para cubrir los niveles básicos de una Canasta Básica Total (por adulto equivalente) y menos aún un alquiler en promedio (se tomó como referencia un alquiler con 2 ambientes en CABA).
Se puede hacer la misma dinámica si comparamos la Canasta Básica Total y el nivel de alquiler promedio, pero esta vez con las jubilaciones (haber mínimo). Aproximadamente hay más de 6 millones de jubilados que se encuentran en el Sistema Previsional.
Entonces, si hacemos el comparativos, podemos ver que sucede lo mismo que con el SMVM; este ingreso sigue siendo insuficiente para cubrir un nivel mínimo de vida (abajo se encuentran representados numéricamente los valores de octubre 2012 al 2021).
Abajo mostramos un desagregado del nivel de salarios, pero por categoría. Observamos que con un salario como el de una enfermera de piso, en el tiempo aumentó más que la categoría de Maestranza (incluye Oficial 1era A) y en un nivel proporcional con respecto a una Empleado de Comercio (Vendedor B).
Si comparamos los mismos niveles salariales pero con respecto a la Canasta Básica Total y el nivel promedio de alquileres, sucede que, aun con un salario de una categoría mayor, éste puede cubrir un poco más que el SMVM, pero de igual forma sigue siendo aún insuficiente para cubrir la totalidad de la Canasta Básica Total más el nivel promedio del alquiler.
Abajo vemos seleccionadas fechas eleccionarias entre legislativas y presidenciales, donde ni el SMVM ni el haber mínimo de una Jubilación cubre el costo de vida necesario para alcanzar un mínimo nivel de satisfacción.
Por tanto, esto significa que la diferencia faltante puede estar en el sector informal, alguna prestación social o simplemente no se pueden cubrir las necesidades básicas (correspondencia directa con el nivel de pobreza, según el Indec está ascendió a un 40,6%)
Por último, en el siguiente cuadro observamos una síntesis de todo lo expuesto, ya que si tomamos el período de octubre 2021 la suma de una Canasta Básica Total más un alquiler promedio es de $67.592, y con un SMVM falta aún cubrir el 52,7%, mientras que con una Jubilación mínima falta cubrir un 57,1%.
El deterioro del nivel salarial permite advertir que la gran proporción de trabajadores argentinos, que ganan un SMVM y aún más los que perciben un salario mayor por estar en una categoría de mayor escala salarial, no logran cubrir las necesidades mínimas básicas, necesitando así buscar formas creativas para obtener la diferencia de lo que les falta o necesitan.
Y la situación se agrava más aun cuando observamos una jubilación, que escasamente logra cubrir en muchos de los casos tan solo un 50% de un nivel de satisfacción mínima.
El impacto de esta situación tiene una relación directa, con todos los desajustes que existen en la economía real; ya que la destrucción del poder adquisitivo del salario es debido a que éste no logra aun alcanzar al nivel inflacionario (según el último dato de inflación en octubre fue de 3,5% y de 52,1 % Interanual), esto repercute directamente, y más aún si el que recibe el salario no se encuentra dentro de un sindicato que pueda exigir un nivel salarial mucho más elevado y que puje para no se deteriore contra la inflación. La cuestión es qué sucede si el sector no tiene poder o, peor aún, si directamente éste se encuentra dentro de la informalidad, la brecha salarial se hace mucho más amplia y cubrir un nivel de satisfacción y bienestar mínimo.
Los argentinos conocen el costo de toda la parafernalia política que deja las elecciones pero no conocen el precio de nada por qué la inflación cada vez distorsiona aún más los precios relativos en un país donde las malas decisiones en materia política y económica dejará como saldo en los próximos meses una aceleración mayor de la variación de precios y deterioro aún mayor del cuadro postelecciones de esta nota.
Los Argentinos tienen un problema de ingresos enorme por qué el protagonista es un sector público sin recursos que sostiene a los excluidos del sistema social que no son incorporados por un desincentivo total hacia la inversión privada, la producción, el empleo y la generación real de riqueza desde hace 15 años.
Nuestros abuelos construyeron la mejor versión Argentina a principios del Siglo XX con solo 4 herramientas: Producción, Trabajo, Ahorro y Reinversión. No quedaba otro opción más que el afán del crecimiento y progreso. Hoy estamos esas 4 herramientas han sido adulteradas perversamente por otras 4: Subsidios, Planes Sociales, Consumo y Gasto Público. Se agotó el Plan. Se agotó la Argentina.
Si bien alquilar puede implicar problemas a la hora de obtener garantías o pagar las comisiones, el costo del alquiler es la primer -y en muchos casos la mayor- barrera de ingreso.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, los altos precios impiden a gran parte de la población alquilar siquiera un monoambiente medio, empujándoles hacia zonas con infraestructura y servicios de menor calidad. Esto motivó la creación del presente informe mensual, el cual refleja la evolución de los alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
La mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $ 30.000
El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en octubre es de $32.000, cubre el 107% de un alquiler pero no llega a cubrir otros gastos como expensas y servicios. Sin embargo, esta relación mejoró considerablemente en el último año ya que en septiembre de 2020 cubría sólo el 84% de un monoambiente.
La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $ 37.000 y de los de tres ambientes $ 55.000.
En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).
Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 18% del costo de alquiler.
Aumentos mensuales
Los aumentos con respecto a septiembre 2021 fueron de 3,4% en los monoambientes y 5,7% para los de 2 ambientes. Los de 3 ambientes se mantuvieron en el mismo valor.
Aumentos anuales
En los últimos doce meses, el costo de alquilar un monoambiente en Capital Federal aumentó 50,0%. En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 48,0% y de 44,7% en los de 3 ambientes. Por otro lado, el último dato de inflación muestra que, para el mes de septiembre, la variación interanual de los precios fue de 52,5%.
La cantidad de unidades ofertadas al mes de octubre se mantiene en el mismo nivel que el mismo mes del año pasado.
El Índice para Contratos de Locación
El Índice para Contratos de Locación que publica diariamente el BCRA muestra un incremento interanual de 48,6% al primer día hábil de octubre.
Nota metodológica
Los valores de ofertas de alquileres en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) correspondientes al presente informe son relevados en forma online por los equipos del CESO sobre alrededor de 10.000 casos por mes.
Si bien el precio del contrato puede diferir del ofertado inicialmente, se utilizan los valores de las ofertas en pesos como variable proxy del precio de alquiler.
Según cantidad de ambientes
Alquilar un monoambiente en Capital Federal cuesta $30.722 en promedio. Este valor muestra un aumento interanual de 45,8%.
El promedio de las ofertas de dos ambientes ha aumentado de $26.678 a $38.047 en 12 meses, un 42,6%.
Mientras que en octubre de 2020 las unidades habitacionales de 3 ambientes se encontraban a $42.670 en promedio, hoy se encuentran a $58.845, lo que equivale a un aumento año a año de 37,9%.
Alquilar un monoambiente en Capital Federal cuesta $30.722 en promedio. Este valor muestra un aumento interanual de 45,8%. El promedio de las ofertas de dos ambientes ha aumentado de $26.678 a $38.047 en 12 meses, un 42,6%.
Mientras que en octubre de 2020 las unidades habitacionales de 3 ambientes se encontraban a $42.670 en promedio, hoy se encuentran a $58.845, lo que equivale a un aumento año a año de 37,9%.
El Índice para Contratos de Locación
La última modificación de la Ley de Alquileres se promulgó el 30 de junio del 2020 y entró en vigencia a partir del 1 de julio de este año. Una de los cambios más importantes que se introdujo es que los ajustes en los precios deberían realizarse de manera anual y en base al Índice para Contratos de Locación que publica diariamente el BCRA2. La variación interanual al primer día hábil de octubre es de 48,6%. En el gráfico 6 se puede observar cómo fue variando a lo largo de los meses.
Por Andrea Deghi y Fabio Natalucci – Edificio de oficinas vacíos. Tiendas abiertas pocas horas. Tasas de ocupación hotelera tan bajas que son difíciles de creer. Esa es la actualidad que estamos viviendo. Las medidas de contención adoptadas durante el último año en respuesta a la pandemia cerraron comercios y oficinas, y asestaron un duro golpe a la demanda de inmuebles comerciales, sobre todo en los segmentos minoristas y de la hotelería y las oficinas.
Más allá de su impacto inmediato, la pandemia empañó las perspectivas de los bienes raíces comerciales, dada la aparición de tendencias como la decreciente demanda de tiendas tradicionales frente al avance del comercio electrónico, o de oficinas a medida que se imponen políticas de teletrabajo. Según un análisis reciente del FMI, estas tendencias podrían trastornar el mercado inmobiliario comercial y poner en peligro la estabilidad financiera.
La conexión con la estabilidad financiera
El sector inmobiliario comercial podría afectar a la estabilidad financiera global: es extenso; los movimientos de sus precios tienden a reflejar el panorama macrofinanciero general; y depende mucho del financiamiento a través de deuda.
En muchas economías, los préstamos inmobiliarios comerciales representan una parte significativa de las carteras crediticias. En algunas jurisdicciones, los intermediarios financieros no bancarios (por ejemplo, las empresas de seguros, los fondos de pensiones o los fondos de inversión) también desempeñan un papel importante, pese a que los bancos siguen siendo los principales proveedores de financiamiento apalancado al sector inmobiliario comercial a nivel mundial. Un shock adverso en el sector podría empujar a la baja los precios de los bienes raíces comerciales, dañando la calidad del crédito de los prestatarios y lastrando los balances de los prestamistas.
El riesgo que plantea la caída de estos precios es mayor cuando se observan marcadas desalineaciones de precios; es decir, cuando los precios del mercado inmobiliario comercial se desvían de los precios que implican los fundamentos económicos, conocidos como «valores razonables». Nuestro análisis reciente muestra que esas desalineaciones exacerban los riesgos a la baja para el crecimiento futuro del PIB. Por ejemplo, una disminución de 50 puntos básicos de la tasa de capitalización respecto de la tendencia histórica —un indicador de desalineación comúnmente utilizado— podría incrementar los riesgos a la baja para el crecimiento del PIB en 1,4 puntos porcentuales a corto plazo (acumulativamente a lo largo de cuatro trimestres) y en 2,5 puntos porcentuales a mediano plazo (acumulativamente a lo largo de 12 trimestres).
Los grandes estragos de la pandemia de COVID-19
Tras analizar el impacto de la pandemia, nuestro análisis también muestra que las desalineaciones de los precios son ahora más marcadas. Sin embargo, a diferencia de otros episodios, la desalineación esta vez no es producto de un apalancamiento acumulado excesivo, sino de una fuerte caída tanto de los ingresos operativos como de la demanda global de propiedades comerciales.
A medida que la economía cobre impulso, es probable que la desalineación disminuya. Con todo, los cambios estructurales que podría experimentar este mercado debido a la evolución de las preferencias de la sociedad representarían un reto. Por ejemplo, un aumento permanente de 5 puntos porcentuales de las tasas de desocupación (atribuible a cambios en las preferencias de consumidores y empresas) podría hacer caer los valores razonables en 15% al cabo de cinco años.
Con todo, es necesario recordar que existe enorme incertidumbre en torno a las perspectivas de los bienes raíces comerciales y que, por lo tanto, es sumamente difícil hacer una evaluación definitiva de las desalineaciones de los precios.
El papel de las autoridades a la hora de contrarrestar los riesgos para la estabilidad financiera
El bajo nivel de las tasas y las condiciones financieras laxas ayudarán a las empresas no financieras a mantener el acceso al crédito, contribuyendo a la incipiente recuperación del sector inmobiliario comercial. Sin embargo, si esas condiciones alientan una excesiva toma de riesgos y contribuyen a las desalineaciones de los precios, las autoridades podrían recurrir a las herramientas macroprudenciales.
Las herramientas como los límites de la relación préstamo/valor o de cobertura del servicio de la deuda podrían servir para hacer frente a estas vulnerabilidades. Las autoridades también podrían ampliar el alcance de la política macroprudencial para incluir las instituciones financieras no bancarias, que desempeñan un papel cada vez más importante en los mercados de financiamiento de los bienes raíces comerciales. Por último, para que el sector bancario conserve la solidez, las pruebas de tensión podrían ayudar a informar las decisiones sobre la idoneidad del capital reservado para cubrir las exposiciones a los inmuebles comerciales.
