Mercado inmobiliario de Posadas: pocas operaciones, precios caros y propietarios inflexibles
El mercado inmobiliario de Posadas acaba de cerrar un 2017 muy flojo, que se caracterizó por las pocas operaciones de compra-venta y un divorcio, cada vez más grande, entre los vendedores y los potenciales compradores. Lo mismo sucede con los alquileres, con precios sobrevalorados y actualizaciones que exceden la inflación más pesimista, con subas cada seis meses de un quince por ciento como mínimo.
Economis realizó un análisis de la oferta de casas y departamentos nuevos y usados y dialogó con media docena de operadores y desarrolladores inmobiliarios, bancos privados -que buscan colocar más créditos hipotecarios con UVA- y también con algunos potenciales compradores.
La conclusión principal es la siguiente: los vendedores son poco flexibles a bajar los precios y adaptarse al nuevo panorama económico de los últimos años. Signado por la recesión, el mayor desempleo y una inflación decreciente.
Hace unos años el panorama era distinto. La actividad era más vigorosa y la inflación más alta hacía que aquellos inversores que tenían ahorros buscaran refugio para protegerse en los siempre seguros “ladrillos”.
En 2013 y 2014 la municipalidad de Posadas batió récords históricos en permisos para construir nuevos edificios, como producto de ese boom. Algunas de esas torres se empezaron a construir hace un par de años y hoy, algunos de esos emprendimientos –se venden casi todos bajo la figura del fideicomiso- se siguen construyendo.
Van a un ritmo lento, debido a que las ventas están “muy quietas” y no entra tanto dinero a los fondos como para acelerar la terminación de las obras. Uno puede pasar y contar pocos obreros dedicados a terminar la obra en cuestión, o notar como tal o cual torre nunca se termina. Aún sin ser un entendido en el tema.
También empiezan a aparecer edificios que ya se terminaron y aún tienen muchas unidades en venta. Cuando en lo mejor del mercado, estas torres se vendían casi todas “en boca de pozo”. Es decir, antes de arrancar con la edificación o al menos antes de finalizar las primeras lozas.
Un departamento en un edificio nuevo con algunos amenities (pileta, SUM) de un dormitorio –dentro de las cuatro avenidas- ronda los 3 millones de pesos. Antes las ventas las motorizaban los inversores, pero ahora son los usuarios finales –los que van a vivir efectivamente ahí- los que deberían tomar “la posta”.
Como las ventas vienen muy lentas, algunas inmobiliarias inventaron un negocio novedoso. Ponen en alquiler ahora las futuras unidades nuevas. Así por ejemplo, se puede señar ahora un edificio que terminará de construirse en unos meses. La empresa desarrolladora se asegura así un flujo de dinero mientras busca un comprador para la unidad.
Hay que tener en cuenta que cada edificio implica costos fijos importantes de mantenimiento, portero, impuestos, tasas, etc. El negocio nunca estuvo pensado para retener unidades por mucho tiempo. Ni siquiera es un negocio pensado para poner un capital propio que exceda el 25 por ciento de la obra. Hoy muchas obras avanzan con el dinero que sale de los bolsillos de los desarrolladores.
Un mercado que ya no es de vendedores, sino de compradores
“Es mi pelea de todos los días, los vendedores no entienden que este ya no es un mercado de vendedores, es un mercado de compradores, donde el que tiene el dinero y va a pagar al contado debería poder negociar el precio”, explicaron a Economis desde una de las inmobiliarias más importantes.
En Buenos Aires u otras ciudades, como Río de Janeiro, es frecuente que los compradores, con la plata en mano, hagan contra ofertas por 20 o 30 por ciento menos. O inlcuso más bajas. Acá, con frecuencia, ni las mismas inmobiliarias quieren pasar esas posturas a los propietarios. Algunos compradores nos comentaron que, en ocasiones, no se lo toman bien.
Es un mercado tan distorsionado que suele espantar o tratar mal a un comprador que tiene 3 millones de pesos en la mano y está dispuesto a invertirlos.
“Los vendedores son muy inflexibles con los precios, pero después los departamentos no se venden, pueden pasar dos años hasta que se venden”, explica otra vendedora de una firma de renombre.
El precio “inamovible” lo baja inflación + tiempo
En rigor, ese es el mecanismo más común para bajar el precio de una propiedad en Posadas, no una negociación en la que comprador y vendedor se van acercando con ofertas y contra ofertas. Sino el mero paso del tiempo de una unidad que está a la venta por un valor inflexible, combinada con la inflación, que va “esmerilando” ese valor.
No olvidar que el posadeño es un mercado pesificado, a diferencia de otros mercados, como el porteño, donde las propiedades se cotizan en dólares.
El resultado de esta “intransigencia” es un mercado poco dinámico y compradores potenciales frustrados, que no pueden acceder a su casa a pesar de que tienen el dinero en efectivo, sea porque pudieron reunir ahorros o porque accedieron a uno de los créditos hipotecarios con UVA.
Al menos media docena de bancos colocaron ya créditos atados a la Unidad de Valor de Vivienda (UVA) que tienen por virtud, sobre todo para una ciudad de sueldos medios bajos como Posadas, que acercaron mucho la relación cuota-ingresa a la realidad local. Al indexarse por el UVA (se mueve con la inflación mes a mes), los intereses son bajos y una persona o pareja con ingresos conjuntos de 20.000 o 30.000 ya puede sacar un crédito por 2 millones de pesos o incluso más.
El problema del mercado local es qué se puede comprar con ese monto, que equivale a 110.000 dólares. Con frecuencia, por ese valor ni siquiera se puede conseguir una casa sencilla de dos habitaciones en un barrio periférico de la ciudad.
La actitud de los vendedores también la padecen los inquilinos. Una práctica común es imponer en los contratos cláusulas de indexación más propias del 2015 o 2016, cuando la inflación rondaba entre 30 y 40 por ciento.
“A mi me están pidiendo que firme un contrato con ajustes semestrales del 15 por ciento, es una locura porque la inflación estimada para el año que viene es la mitad de eso, y teniendo en cuenta que se acaba de subir el pronóstico”, dijo un empleado que está buscando un departamento para alquilar.
Desafíos para el 2018
Con todo este panorama, el mercado inmobiliario se prepara para un 2018 con grandes desafíos.
Los bancos están empujando cada vez más la oferta de UVA y si la inflación sigue retrocediendo, puede ser una clave para que muchas familias misioneras accedan a su casa. “Tenemos muchas consultas, mucho interés y mucha demanda potencial”, comentó a Economis, el gerente de la sucursal de un banco que ya otorgó una docena de préstamos.
Con el Instituto Provincial de Desarrollo Habitacional en una etapa donde ya no encara la construcción de nuevos barrios en la misma medida que en años anteriores, el crédito privado y el mercado inmobiliario aparece como una respuesta a esta demanda creciente por la casa propia. Pero todavía quedan muchos desafíos por superar.
