Mirar para arriba
Misiones tiene hoy 10 mil obreros registrados en la construcción. Es casi el doble de lo que había justo antes de la pandemia. Misiones logró crecer no solo contra 2021 sino también contra 2020 (+86,8%), 2019 (+30,5%) y supera también a los niveles de 2018 (+14,6%) y 2017 (+1,7%).
La fuerte recuperación tiene también a Misiones como protagonista en el consumo de cemento. ¿Qué razones explican este boom? ¿La inflación reactivó el ahorro en ladrillos? Mucho tiene que ver Posadas. Y mucho tiene que ver la construcción en altura, que se transformó en una fortaleza para la construcción de la mano del crecimiento de la ciudad y la infraestructura costera que rodea a la ciudad.
Posadas cuenta con 698 edificaciones registradas cuya altura va desde los cuatro a los 30 pisos. En el área Central, Villa Sarita y Costanera, se encuentran 400, relevados con geolocalización. Pero hay otro dato que marca el crecimiento explosivo de la construcción en la ciudad: desde diciembre de 2019 se tramitaron 124 expedientes de edificios de 4 a 22 pisos de altura, es decir que el 17,77 por ciento de los edificios de altura en la ciudad, se tramitaron en los últimos dos años y medio. Y solo uno de esos edificios, la torre del Instituto Provincial de Lotería y Casinos, con destino de shopping, hotel y residencial, es financiado con fondos públicos.
“Post Covid se vio un crecimiento de infraestructura que embelleció la ciudad y cuando hay infraestructura y buenos servicios, el inversor propone sus proyectos. Lo mismo que la movida gastronómica que atrae al turismo y eso genera más movimiento dentro de la ciudad”, explica Silvana Ratti, que tiene actualmente cinco torres en construcción: Marwa, Kona, Velas y dos Wind House.
Construir un edificio ya no es sólo construir un edificio. Se debe pensar en una demanda que es mucho más dinámica y que se hizo incluso más exquisita tras la pandemia: se necesitan espacios grandes y confort. Y eso no abunda. Lo que más se vende son departamentos de un dormitorio, para estudiantes, como inversión o primera casa. También hay una fuerte demanda de departamentos de dos dormitorios, pero con espacios amplios. Los de tres dormitorios escasean.
“Nosotros nos enfocamos en casas en altura. Calidad premium, donde uno pueda sentirse cómodo, con espacios confortables, con la mejor localización para apreciar las vistas de la ciudad”, detalla Ratti.
“Buscamos generar estilos de vida en nuestros edificios: en Kona, que es de inversores, tenemos un espacio con parrillas y lugar de estar y en la planta baja, una sala de coworking para el uso de los propietarios. En Wind House, además del SUM, con terraza y solarium, hay un gimnasio y una sala de yoga y una dutty, donde pueden ir peluqueros o la manicura para que no tengan que trabajar en los departamentos. Buscamos resolver la vida dentro del edificio”, explica Ratti.
Los precios van de acuerdo a las prestaciones: desde 1.100 hasta 3000 dólares el metro cuadrado, depende la calidad y prestaciones, más o menos amenities, más o menos tecnología.
Según datos del Fondo de Desarrollo Urbano de Posadas, las superficies tramitadas proyectadas por encima de los 9.00 metros de altura se clasifican en:
-desde los 9 metros de altura a los 18 metros: 62.159,46m2
-desde los 18 metros hasta los 34 metros de altura: 42.479,68m2
– y de más de 30 metros de altura: 15.236 m2
Entre 2019 y 2022 se tramitaron 182.488,07 m2 de este tipo de obras, que representan aproximadamente 1074 viviendas nuevas y 295 locales comerciales.
Maximiliano Haene, dueño de la inmobiliaria Haene Castuariense, sostiene que la expansión hacia arriba obedece a un crecimiento demográfico y económico de Misiones y de Posadas en particular. “Atrae a mucha gente, ya sea del interior que quiere tener un departamento o una inversión en Posadas. La ciudad mutó, de ser chata a tener una gran cantidad de edificios y muchos en construcción. Es impresionante cuando uno está del otro lado del río, ve a Posadas y la verdad es que el cambio que hubo desde hace un par de años a la fecha es notorio. El crecimiento demográfico además de extender la ciudad a lugares como Itaembé Guazú, o la parte de lo que sería el Acceso Sur, también genera mucha demanda para las personas que necesitan o que quieren vivir cerca del centro, o de la costanera. Las casas que se encuentran en el centro, creemos que dentro de 15 años van a quedar cada vez menos, porque justamente son casas, que quedaron obsoletas hoy en día. Están ubicadas bien, porque están en el centro, pero no es un lugar para lo residencial, si querés construir algo residencial, ya el centro y los barrios aledaños a las cuatro avenidas, no sería lo ideal. No tenemos mucha demanda de ese tipo de producto. La gente que quiere construir su casa, no elige el centro, elige barrios residenciales, cercanos, con la buena accesibilidad que tiene hoy la ciudad con las manos únicas, se llega muy rápido a todos los lugares de la ciudad”, precisó.
El joven empresario sostuvo que el mercado depende también de lo que sucede con la economía nacional, tanto macro como micro. “Pero a pesar de todos estos vaivenes hay una demanda de productos, más de los productos financiados, que por ahí es lo que la gente busca, un departamento que pueda comprar con financiación desde el pozo. También los loteos, lotes próximos al centro. Siempre hay cimbronazos que estancan la situación de la compra venta, pero con el correr del tiempo es como que el mercado se va estabilizando, se va normalizando y ahí es donde ingresan nuevamente los pedidos, la demanda, o la necesidad de las personas de invertir”. “Hoy con el ladrillo, o la construcción, se dolarizan los ahorros porque uno tiene la posibilidad de pagar en pesos y generar una renta inclusive con un producto y dolarizarlo. Pagando en pesos uno tiene un producto que en el 99% de los casos se comercializa en dólares. Sin olvidar que si uno se queda con los dólares, a una inflación del 8, el 9%, en Estados Unidos también está perdiendo plata quedándose con los billetes. Así que la opción de invertir, para las personas que tienen la posibilidad y que por ahí tienen un ahorro, es una opción más que valedera”, explicó.
El empresario de la construcción, Nicolás Mas, tiene dos torres en construcción de entre 14 y 20 pisos, Ipanema y Aymará. Considera que “el mercado hoy está saturado de ofertas de torres y departamentos premium”, por lo que comenzó a trabajar en una propuesta distintiva, que se presentará este mes.
“La demanda ya no está focalizada en ese tipo de productos. Creo que Posadas está creciendo mucho en eso, porque hay una tendencia desde hace unos años, pero no sé si responde al mercado. Hay una sobreabundancia de productos premium, por eso estoy trabajando en un proyecto distinto. El 19 de octubre lanzó un proyecto diferente a nivel regional y diferente a nivel nacional. Con aspectos comerciales distintos, tanto en su parte de compra como de venta. Tiene que ver también con mí forma de pensar, primero hay que sembrar para cosechar”.
