Maximiliano Haene: “Habrá más oferta inmobiliaria”

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Maximiliano Haene espera que el mercado inmobiliario entre en una etapa alcista quitadas de en medio las restricciones de la ley de Alquileres. “Las perspectivas son positivas. La cuestión nacional influye muchísimo en el mercado inmobiliario, pero a partir de las de las medidas que se estuvieron tomando ahora, con el Decreto de Necesidad y Urgencia, creo que puede llegar a tener una repercusión positiva en los en los alquileres para que la gente pueda salir a invertir y no estén tan retraídas la compra, o la inversión de inmuebles, por lo que ya tenía en su momento el problema de la Ley de Alquileres. Con este nuevo régimen que van a tener los alquileres, van a tener más libertades las partes para poder pasar el plazo, o la modificación del tipo de ajuste, si se quiere hacer en moneda extranjera, etc. Yo creo que va a dinamizar y va a cambiar un poco la perspectiva que se estaba teniendo, que con los alquileres que era muy escasa”, explica el joven empresario, socio de la inmobiliaria Haene Castuariense.   

¿En este escenario, estará  más presente el rol del corredor inmobiliario?

Sí, o sea, el que esté siempre asesorado por un corredor inmobiliario matriculado es fundamental, porque la profesión del corredor inmobiliario tiene un colegio que lo regula, como cualquier profesión liberal, como puede ser un abogado, un médico, un contador. Los clientes, o las personas que buscan tanto invertir, como buscar un alquiler, deben recurrir a un profesional matriculado para estar bien asesorados. Y la intermediación o la actuación que pueda llegar a tener ese profesional, siempre va a ser relevante. Con este nuevo escenario mucho más, porque hay que ponerse de acuerdo entre las partes. Va a tener que hacer una suerte de negociación. Pero, todo se irá decantando con el tiempo, porque hoy está muy fresco, recién arranca la nueva regulación de los alquileres, pero creo que va a ser positivo, de acá a mediano, o corto plazo.

En cuanto a los precios de los alquileres, ¿Cómo cree que va a impactar? ¿Cuáles son las expectativas?

Y las expectativas son positivas. Pero, si vos me preguntás, el tema de los precios en sí, el cómo lo marca, o la línea que tiene el Gobierno Nacional de tener una política promercado. El tiempo y el mercado irán acomodando los precios, porque la persona que salga a querer alquilar su inmueble a cifras fuera del mercado, o cifras que el público no pueda receptar, como cualquier evidente consumo va a tener que bajar los precios. La persona que sobre aprecia un inmueble, como la persona que, haciendo un paralelismo con un producto en un supermercado, que se lo eleva por sobre los otros productos de la misma calidad, muy claramente los consumidores no van a tomarlo, porque no van a pagar un sobreprecio por alguien o por algo que no lo vale. Entonces todo se va a ir decantando, o se va a ir acomodando por medio del mercado, de la oferta y la demanda, que es lo que manda. Y un reacomodamiento también, siempre y cuando se controle la inflación, porque el peor mal que tenemos nosotros hoy en la Argentina es la inflación. Porque la inflación es lo que desfasa todo, lo que hace que un alquiler al comienzo de año sea el mismo, si uno percibe el mismo alquiler a fin de año. Con las legislaciones que estamos teniendo, si se logra controlar, o mitigar un poco la cuestión inflacionaria va a ser una ayuda para todos en su conjunto, para los argentinos, pero también para el propietario y para el inquilino.  Que no se le va a disparar los precios, como es un bien de consumo del mercado también se disparan los precios de los alquileres, no hay mucha, o sea, el sector inmobiliario no escapa de lo que es la economía.

Durante todo el 2023 se habló, por un lado, de escasez de alquileres ¿Cree que el DNU solucionará esa escasez?

La escasez de alquileres está directamente relacionada con la retracción que hubo de inmuebles que estaban en alquiler y pasaron a la venta. Porque el inversor, o el dueño del inmueble, veía que un alquiler de su inmueble que le había costado “x” cantidad de dólares, no tenía una rentabilidad significativa. Entonces, muchos dueños de inmuebles que estaban alquilando, retiraron esos inmuebles de la oferta de alquiler por esta poca rentabilidad y pasaron a la venta. Lo que va a hacer este reacomodamiento, creo yo, es que muchos alquileres o muchas propiedades que estaban a la venta y no se estaban logrando vender, van a volver al mercado de alquileres. Lo que va a hacer subir la cantidad de ofertas de inmuebles para alquilar y, eso es lo que también te marca un poco la cuestión de la oferta y la demanda. Cuando se retrajo la oferta de alquileres, o de propiedades en alquiler, al haber pocos inmuebles en alquiler y al haber mucha demanda de personas que necesitan alquilar, directamente lo que hace es subir el precio de todo. Porque hay pocos, poco producto y muchas personas que lo están demandando, al tener esa esa ecuación, lo que hace es levantar los precios. Y ahora, por medio de todas estas medidas, las personas que por ahí retiraron sus propiedades del alquiler, las vuelven a volcar, vamos a tener mayor oferta de productos en alquiler y va a haber mayor competencia, lo que hace es que, por ahí los precios, no te digo que van a bajar, pero se van a ir reacomodando de una manera más equitativa.

En cuanto a la complejidad de los requisitos para adquirir un alquiler, va a facilitar alguna cuestión

No. Los requisitos que se solicitan generalmente a cualquier persona que está con intenciones de alquilar, siempre, nosotros por lo menos de la empresa, de la inmobiliaria, lo que solemos solicitar son tanto la solvencia de la persona que va a alquilar, ya sea por un recibo de sueldo, por una certificación de ingresos, así también como la necesidad de tener garantes. Una persona que le pueda salir de garante en caso de que, por alguna cuestión de fuerza mayor, el inquilino no pueda solventar, bueno el garante va a tener que responder por ese alquiler que no pudo solventar el inquilino. Estos requisitos son, o estas necesidades, porque son cuestiones básicas que se necesitan, es básicamente para poder resguardar a los propietarios. Porque si uno no chequea determinada documentación al momento de alquilar a una persona, también nuestros clientes son, tanto los inquilinos, como los propietarios. Así como le pedimos a los inquilinos que completen una determinada categoría en base al alquiler, que están intentando realizar, o la propiedad que quieran alquilar, nosotros también nos debemos a los propietarios, de decirle a nuestros clientes propietarios, que la persona que le va a alquilar la propiedad, tiene la solvencia suficiente como para afrontar ese alquiler.

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Haene Castuariense, exigencia y confort al servicio del mercado inmobiliario

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Maximiliano Haene es un joven abogado, corredor inmobiliario y martillero público. Junto a su socia, María Castuariense -su madre – creó la inmobiliaria en marzo del 2020, un momento difícil de olvidar en el inicio de la cuarentena por la pandemia del Coronavirus.

“Como era una empresa familiar no tuvimos miedo de avanzar y por suerte nos fue bien, mostrábamos departamentos por zoom, se generaban reuniones por zoom y fue un año bueno, pese al contexto y desde ese año fuimos creciendo todos los años”, explica el joven empresario. 

Ese crecimiento los obligó a abrir otra oficina para reuniones ya sea con clientes o con empleados y en proyección de una mayor expansión.

Maximiliano analiza que la explosión en construcción y demanda que tuvo el sector inmobiliario principalmente en Posadas en los últimos años, llegó acompañada de una exigencia del mercado por edificios modernos, confortables, y pequeños pensados en la inversión.  

Entre otros proyectos en danza, Haene Castuariense se entusiasma con el edificio Malka, actualmente en preventa, ubicado a muy pocos metros de la Costanera y del centro de Posadas, zona de alta demanda.  Será un edificio de concepto premium, con los mejores amenities. 

⁠Luego del éxito de la ventas de Marwa, con cien de las unidades vendidas mucho antes de su finalización y luego alta demanda en alquileres con buena rentabilidad, se proyecta que Malka sea un edificio de vanguardia. 

Tendrá departamentos de un dormitorio y monoambientes satisfaciendo a una demanda de calidad premium, además de pileta y solárium.

Históricamente el argentino ahorra de dos formas, en ladrillos o en dólares. La diferencia es que vos invertís 40 mil dólares en un departamento y cuando la obra termina vale mucho más

“Malka es un proyecto que lleva adelante Silvana Ratti S.A, es una idea que se gesta para satisfacer una demanda de departamentos medianos o pequeños como inversión, como alquiler temporario o para vivir con todas las comodidades y que arranca en un ticket de 41 mil dólares. Al estar en preventa estamos con este precio. Este edificio estará apuntado a la inversión. Hoy ya se maneja el concepto de metro cúbico, largo por ancho, por alto que otorga una mejor visual del exterior, mejor iluminación y ventilación”, detalla.

Después el concepto de rooftop para uso exclusivo de los propietarios con espacios compartidos, busca la integración y socializar.

¿Si miramos la experiencia del Marwa, se puede interpretar que este nuevo proyecto tendrá mucha tecnología y mucho detalle en la construcción?

Sí, incluso tendrá certificación EDGE que avala los edificios sustentables. Cargadores eléctricos para los autos, paneles fotovoltaicos, sistema de reciclaje de agua. Jardines verticales, vidrios DVH para menor transmisión térmica y además dentro de esa certificación que está avalada por el Banco Mundial hay cuestiones de reciclaje de materiales de construcción. Todo busca ser amigable con el medio ambiente, porque el desperdicio en una obra es enorme y lo que busca este edificio es el aprovechamiento de los recursos y reducción de contaminación.

El cuidado del ambiente con construcciones de menor impacto ambiental, ¿es una demanda de la gente o es una exigencia del mercado?

Es un combo de ambas, creo que hoy la gente ya tiene una conciencia medioambiental. Pero si vos me preguntas a mí si alguien te va a comprar o no un departamento por el impacto ambiental, probablemente te diga que no, pero sí lo ven como un plus. Además de las comodidades, que un edificio sea sustentable te va a ahorrar energía, va a impactar menos en contaminación. Es un ahorro.

Hay mucha exigencia de departamentos monoambientes o de un dormitorio, esa es la mayor demanda para inversión

Sobre el cierre de este año y  las proyecciones del 2024, Maximiliano Haene confía en que después de los meses duros que anticipó el presidente Javier Milei, comenzará la recuperación. Espera por la vuelta de los créditos hipotecarios.

¿Cómo cierran el 2023?

Fue un año con mucha turbulencia económica pero la verdad es que nosotros tuvimos un buen resultado. Un buen balance de año. Hemos tenido clientes recurrentes, clientes que vinieron por primera vez. Mucho alquiler y eso dinamiza la economía. Hoy Posadas es una ciudad que está marcando una tendencia en inversión y demanda.

¿Cuáles son las expectativas para el año que viene y con el nuevo gobierno?

Nosotros siempre somos optimistas por naturaleza. Necesitamos tener fe, mejorar. Venimos de una situación bastante crítica y sabemos que van a venir meses muy difíciles, muy duros y será transversal. Nos va a impactar a todos, pero hay que trabajar para que impacte lo menos posible, y vamos a esperar a que todo tenga sus frutos y que haya un despegue. Estamos muy esperanzados en que vuelvan los créditos hipotecarios. La Argentina es un país increíble sin créditos hipotecarios y aun así hay demanda, así que imaginamos que esos créditos serán de gran impulso para el mercado.

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Misiones tiene los segundos alquileres más caros del país para departamentos de tres dormitorios

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En Misiones sale mucho más barato alquilar un local comercial que una vivienda familiar. En los hogares, Misiones exhibe valores por encima del promedio nacional y tiene el segundo precio más alto del país para una casa de tres dormitorios, con 110 mil pesos, mientras que el promedio está $89.200,00 y el máximo en 150 mil, en Buenos Aires. Esos valores implican una suba del 80% comparado con el primer bimestre de 2022, paradójicamente, 16 puntos por debajo de la inflación registrada en el NEA. 

En el caso de departamentos de dos dormitorios, se observa un valor medio nacional de alquiler aproximado de $64.300,00, un 83% más, comparado con el primer bimestre de 2022. En Misiones, ese mismo departamento, cuesta 70 mil pesos, según un relevamiento de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina. 

Lo mismo sucede con los departamentos de un dormitorio, cuyo valor promedio es de 44.900,00, 83% más que en el primer bimestre de 2022. El máximo valor de $65.000,00 se ubica en Córdoba y Buenos Aires, mientras que en Misiones cuesta 50 mil. 

Por el contrario, Misiones está por debajo del promedio en el alquiler de locales en el microcentro. Se observa un valor medio nacional aproximado de $287.833,00, +62% comparado con el primer bimestre de 2022. El máximo valor de $750.000,00 se ubica en la zona centro de Buenos Aires, mientras que en Misiones está 250 mil. En un local semi céntrico, el valor promedio nacional es de $100.065,00, mientras que Misiones exhibe 100 mil de promedio. 

En cambio, en locales barriales, el promedio es de 50.725 y Misiones cobra 60 mil. 

Según la FIRA, a pesar de tratarse de valores de oferta, los valores de “Alquiler” con destino residencial han acompañado la variación anual presentada por el ICL del Banco Central cercano al +80%, en contraste con la variación de valores de Compra-Venta impulsado por la baja actividad de este rubro y que estuvo cercano al +50% anual; efecto que sigue aumentando levemente la brecha de “Rentabilidad anual”.

Por el otro lado la variación de valores de “Alquiler” con destino comercial, que resultó cercano al +50% en relación al primer bimestre, es muy parecida a la variación de valores de “Compra-Venta”, mostrando una coherencia de comportamiento de mercado libre entre alquiler y venta del rubro.

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Uno de los brokers inmobiliarios más importantes del país revela sus secretos

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Trabajo, constancia y sacrificio. Esos son los pilares que sostienen la vida del reconocido broker inmobiliario Ariel Champanier, CEO de Remax Premium, que acaba de publicar su primer libro titulado “Secretos de un visionario”, donde brinda consejos sobre cómo emprender de manera exitosa en la Argentina en base a su experiencia.

¿Cómo hacer para vender más, para tener un equipo talentoso y para crecer en un país donde las reglas del juego cambian todo el tiempo? Estos son algunos de los interrogantes que Champanier trata de revelar a lo largo de 165 páginas donde además de teoría hay casos reales y al final de cada capítulo ofrece al lector preguntas para aplicar y reflexionar sobre las temáticas abordadas.

“Les aconsejo que tengan paciencia. Todo lo bueno lleva tiempo. Pero, con un buen propósito, tarde o temprano, van a terminar logrando sus sueños. Nunca renieguen del esfuerzo porque sin esfuerzo no hay logro posible. Cuando las cosas no les salgan, recuerden por qué incursionaron en lo que hacen”, remarcó Champanier, quien arrancó como agente y hoy está al frente de la compañía de servicios inmobiliarios número 1 en ventas de la red desde hace 16 años.

Champanier desembarcó en el mundo del Real State cuando tenía 23 años, en Miami. Empezó como agente inmobiliario asociado a RE/MAX BestSeller Realty, empresa a la que perteneció hasta mediados de 2006. Ese año, decidió regresar a la Argentina para montar su propia firma.

Con apenas el secundario completo y sin ninguna carrera universitaria en mente, sacó su licencia de realtor y tuvo que aprender por su cuenta a manejar su economía y su presupuesto. Arrancó en un local de Las Cañitas, con una inversión de USD 60 mil y no paró de crecer.

“En Argentina, tuve que cambiar totalmente mi chip: de agente inmobiliario a broker. Y hoy, 16 años después, ese equipo de 10 personas iniciales suma más de 270 personas que integran el equipo de RE/MAX Premium”, admitió.

Champanier fue el primer franquiciado en entender que el éxito del líder radica en la ganancia compartida, en apostar al desarrollo y crecimiento de los agentes que trabajan en su equipo; y así lo explica en su libro con casos puntuales que le tocaron atravesar.

“Nuestro éxito está en lograr la satisfacción plena de nuestros clientes para fidelizarlos y lograr que nos recomienden. El liderazgo, el manejo de las finanzas, el trabajo en equipo, el arte de delegar y principalmente rodearse de buena gente son las claves de nuestro negocio”, remarcó el experto en bienes raíces, quien además de incrementar su patrimonio logró el crecimiento económico de todos sus colaboradores.

Empatía, generosidad, esfuerzo, compromiso y autocrítica, profesionalismo e innovación son para Champanier las características que debe tener un líder auténtico para triunfar en el negocio que se proponga; no solo en el rubro inmobiliario.

“Si tratas bien a las personas, si tu trabajo está centrado en que todos puedan crecer, si sus ingresos son acordes a su tarea, si generas un ámbito empático, las personas te buscarán y querrán formar parte de tu staff. No hará falta que pienses cómo hacer para que el equipo crezca, sino que los integrantes de tu equipo lo harán por vos”, aseguró el CEO de Remax Premium sobre la importancia de generar un buen clima laboral y objetivos claros.

“Me gusta mucho celebrar. Normalmente, hacemos almuerzos o cenas mensuales con los agentes del mes, además de un after office con los top 20 del trimestre. También realizamos viajes en conjunto ya que, de esta manera, se fortalecen los vínculos interpersonales, y el sentido de pertenencia se afianza”, ejemplificó acerca de los métodos que utiliza para motivar a su personal entre los que también figura una bonificación extra más allá del sueldo.

“Lo implementé por dos motivos: el primero era combatir la alta inflación que se vive en la Argentina, y el segundo era para que puedan vivenciar que, si la empresa crece, ellos también crecen, no solo desde lo personal, sino también desde lo económico”, remarcó Champanier, que apunta consolidar equipos a largo plazo, rodearse de personas valiosas y sólo aceptar las críticas de aquellos expertos que tienen el currículum lleno de éxitos comerciales.

Siguiendo sus propios lineamientos, está convencido de que para 2025 RE/MAX Premium seguirá creciendo y se quedará con el 10% de las operaciones inmobiliarias concretadas en CABA.

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El Gobierno oficializó el congelamiento de los alquileres hasta marzo

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Continuará vigente por otros dos meses el beneficio para los inquilinos que se encuentren ocupando una vivienda única.

El Gobierno nacional prorrogó la declaración de la Emergencia Pública hasta el 31 de marzo de este año prorrogando por ese lapso la duración de los contratos, la suspensión de los desalojos y el congelamiento de los precios de los alquileres, en virtud de la pandemia por el coronavirus.

Lo hizo mediante el decreto 66/2021 publicado en el Boletín Oficial bajo la firma del presidente Alberto Fernández, y los ministros que conforman el gabinete nacional.

De esta forma continuará vigente por otros dos meses el beneficio para los inquilinos que se encuentren ocupando una vivienda única.

Además, la norma amplía de 6 a 12 el número de cuotas que los inquilinos tienen para pagar deudas de locación y promueve una instancia de mediación para resolver los conflictos.

Por otra parte, se estableció la prórroga de la vigencia de los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de marzo de 2021. De este modo, no podrán aplicarse intereses ni otras penalidades previstas en el contrato.

La prórroga, es la tercera anunciada desde que salió la medida por primera vez, el 11 de marzo de 2020.


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