El FGS pondrá $2 billones en juego para reactivar el crédito hipotecario
El Gobierno anunció un nuevo Programa de Licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario: a través del FGS, destinará $2 billones a plazos fijos UVA a 1 y 5 años, para que los bancos puedan fondear préstamos sin asumir todo el descalce de plazos. Según la consultora INVECQ la medida no resuelve el problema de fondo —la escasez de ahorro de largo plazo en pesos— pero sí funciona como puente transitorio para dinamizar un mercado hipotecario que hoy es acotado, y busca además reactivar la demanda interna vía expansión del crédito en general.
El crédito hipotecario en la Argentina es muy bajo: representa menos del 2% del PBI, contra 25% en Chile, 10% en Brasil u 8,5% en Colombia, por mencionar algunos ejemplos de la región. Si bien se multiplicó por cinco en términos reales desde diciembre 2023 a julio 2026, aún está 25% por debajo del promedio de 2018-2019. Esto se explica, sobre todo, por el tamaño del mercado de capitales local: las entidades financieras no logran fondearse a largo plazo y, en consecuencia, tampoco pueden prestar al ritmo que el mercado necesitaría. En otras palabras, toman depósitos a 30 días pero deben prestar a 25-30 años, un descalce de plazos que limita estructuralmente la oferta.
Además, luego del fuerte aumento entre agosto de 2024 y octubre de 2025, el stock actual —$16,5 bn—perdió dinamismo: pasó de crecer 10% m/m real en promedio durante 2025 a menos de 1% en el primer semestre de este año. Si se mira solo el segmento UVA, los desembolsos cayeron de $470.000 M promedio mensual el año pasado a $245.000 M en lo que va de 2026.
En ese contexto, el Gobierno anunció el Programa de Licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario, que busca atacar justamente ese problema de descalce. A través del FGS, licitará plazos fijos UVA por $2 bn en tramos semanales de $200.000 M (con un tope de 20% por entidad), divididos en dos ventanas: una a 1 año (UVA + 2,5% mínimo) y otra a 5 años (UVA + 4,5% mínimo). Una vez constituido el depósito, los bancos tendrán 90 días corridos para canalizar esos fondos hacia nuevos préstamos.
Sin ser un game changer, el impacto tampoco es menor: i) los $2 bn (USD 1.300 M) equivalen a poco más del 10% del stock vigente, ii) para tener como referencia: el año pasado se otorgaron créditos en el segmento UVA el equivalente a USD 3.200 M y en lo que va de 2026 USD 1.100 M y iii) según el cálculo oficial, el esquema podría financiar entre 17.000 y 18.000 operaciones, equivalente a cerca del 40% de las 43.700 familias que accedieron a un préstamo hipotecario nuevo durante todo 2025.
En síntesis, el programa no resuelve el problema de fondo —la falta de ahorro de largo plazo en pesos— pero sí ofrece un puente transitorio para que la banca pueda prestar a mayor plazo sin asumir todo el riesgo de descalce. Además, el objetivo excede lo habitacional: se trata de reimpulsar el crédito en general, en un momento en que la actividad viene “fría” —con excepción de algunos sectores “ganadores”—. La medida debería leerse junto con la flexibilización de créditos en dólares anunciada dos semanas atrás: ambas apuntan a que el financiamiento vuelva a ser uno de los motores de la economía.
Finanzas y mercados
Esta semana el Tesoro logró cubrir casi la totalidad de sus vencimientos en una licitación desafiante por el monto, alcanzando un rollover menor al 100% -algo que no se veía desde junio- priorizando instrumentos de corto plazo. En paralelo, con el fixing de fin de mes de la LELINK, el tipo de cambio tuvo una suba de 1% semanal.
El Tesoro enfrentó una licitación desafiante, con vencimientos por más de $12 bn, en un contexto de liquidez ajustada y reciente volatilidad en las tasas. Ante la necesidad de alcanzar un rollover elevado, volvió a modificar su estrategia en sintonía con la licitación anterior: ofreció instrumentos de corto plazo (con vencimientos de hasta mayo de 2027) y, por primera vez hasta ahora, no incluyó el bono hard-dollar AO29. La decisión se da luego de la suba del riesgo país de las últimas semanas y de las tasas en general, que llevó el rendimiento del AO29 por encima del 10%, evitando así que el Tesoro convalide tasas elevadas.
El resultado de la licitación fue positivo: el Tesoro adjudicó $12,16 bn, lo que representó un rollover del 95,96% y permitió cubrir prácticamente la totalidad de los vencimientos. Sin embargo, la contracara de este proceso sigue siendo una política monetaria son sesgo contractivo: la liquidez volcada al mercado fue muy baja, situándose en apenas $0,51 bn en un contexto en el que la liquidez general ya se percibe más ajustada. Del total adjudicado, el 90% se concentró en Lecap/Boncap -con TIREAs de 30% en promedio, similares a las del mercado secundario-. Además, el 7% correspondió a la letra CER y el 3% restante a la Lelink, una participación acotada pese a la mayor demanda de cobertura cambiaria que se venía observando.
El cambio de estrategia también se reflejó en los plazos. En agosto, el Tesoro dejó de priorizar el alargamiento de vencimientos y optó por satisfacer la demanda del mercado por instrumentos de corto plazo. El plazo promedio ponderado de colocación del octavo mes del año se ubicó en 134 días, menos de medio año y el menor registro desde octubre de 2025 (contexto de elecciones legislativas). En paralelo, la mayor volatilidad reciente de las tasas comenzó a reflejarse también en los rendimientos: la tasa promedio ponderada por volumen del mes de agosto de las Lecap fue de 30% (+3.p.p vs mes anterior) y el nivel más elevado desde mayo.
Otro aspecto positivo de la semana fue el comportamiento del tipo de cambio frente al fixing de la LELINK D31G6, que anticipábamos podía generar mayor volatilidad. Finalmente, el tipo de cambio registró una suba de 1% semanal, mientras que el BCRA compró divisas puntualmente el miércoles del fixing -algo que no había ocurrido el mes pasado- aunque la otra cara fue que volvió a intervenir en el mercado de dólar linked por aproximadamente $1,33 bn, frente a los $1,0 bn que intervino el día del fixing de la Lelink del mes julio y $1,2 bn en junio, de acuerdo con estimaciones propias.
Pese a la intervención, el BCRA sumó aproximadamente USD 723 M a las reservas en lo que va de agosto, aunque el ritmo se desaceleró respecto a los meses previos de 2026, en los que las compras alcanzaron consistentemente cifras de cuatro dígitos. Si se lo compara en términos diarios, las compras en agosto fueron por USD 38 M, frente a los USD 103 M de julio y a la media diaria de USD 95 M acumulada entre enero y julio. Hacia adelante, consideramos clave mantener la acumulación de divisas hasta fin de año, aun contemplando un menor dinamismo por estacionalidad, con el fin de llegar con un perfil de reservas más robusto al año electoral.
