La extranjerización de la tierra rural argentina no presenta, a primera vista, una dimensión extraordinaria. Alrededor del 5% de la superficie rural del país está registrada en manos extranjeras, una proporción que se mantiene lejos del límite nacional del 15% establecido por la Ley 26.737. Sin embargo, esa lectura agregada es engañosa: diluye concentraciones territoriales que, en algunos departamentos, superan ampliamente el máximo permitido y coinciden con fronteras internacionales, reservas de agua, bosques, minerales, vías navegables y zonas de alto valor ambiental.
Ese es el principal aporte del tercer informe del Observatorio de Tierras, elaborado por investigadores del Programa de Investigaciones sobre Historia Agraria de la Facultad de Ciencias Económicas de la UBA. El estudio no se limita a contabilizar hectáreas: cruza la propiedad extranjera con la presencia de glaciares, proyectos mineros, parques nacionales y comunidades indígenas.
El resultado modifica la escala del debate. La cuestión no consiste solamente en cuánto territorio está extranjerizado, sino en qué territorio, dónde está localizado, qué recursos contiene y qué capacidad conserva el Estado para regular su uso.
La Argentina tiene más de 13 millones de hectáreas rurales en manos extranjeras, aproximadamente el 5% de la superficie considerada por el Registro Nacional de Tierras Rurales. Ninguna provincia, tomada como una unidad completa, supera el techo del 15%. Pero más de treinta departamentos y partidos ya se encuentran por encima del límite, según la información oficial actualizada a agosto de 2025.
La diferencia es central. Una extranjerización relativamente baja en el promedio nacional puede convivir con concentraciones muy altas en territorios específicos. San Carlos, en Salta, llega al 60%; Molinos, también en Salta, al 58%; General Lamadrid, en La Rioja, al 57%; Lácar, en Neuquén, al 54%; Campana, en Buenos Aires, al 50%; e Iguazú, en Misiones, al 40%.
Por eso, el 5% nacional no debe interpretarse automáticamente como una señal de irrelevancia. La superficie extranjerizada no está distribuida de manera homogénea: se concentra en áreas de frontera, corredores logísticos, cuencas hídricas, regiones forestales, territorios cordilleranos y zonas próximas a recursos minerales.
El propio informe subraya que porciones relativamente pequeñas pueden adquirir una importancia desproporcionada cuando contienen agua dulce, biodiversidad, bosques, hidrocarburos, minerales o vías navegables.
Qué establece la Ley de Tierras
La Ley 26.737, sancionada en 2011, considera tierra rural a todo inmueble ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de que su destino sea agropecuario, forestal, turístico o de otra naturaleza. Su objetivo es identificar la titularidad dominial y limitar la adquisición o posesión por parte de personas físicas y jurídicas extranjeras.
El régimen establece tres restricciones principales:
- La propiedad o posesión extranjera no puede superar el 15% de la superficie rural nacional, provincial y departamental o municipal.
- Las personas o empresas de una misma nacionalidad no pueden concentrar más del 30% de ese cupo extranjero.
- Un mismo titular extranjero no puede superar las 1.000 hectáreas en la denominada zona núcleo o su superficie equivalente en otras regiones.
La norma también prohíbe las estructuras jurídicas destinadas a simular una titularidad nacional y dispone la nulidad de los actos realizados en violación del régimen. Sin embargo, protege los derechos adquiridos antes de su entrada en vigencia: quienes ya superaban los límites en 2011 no fueron obligados a desprenderse de las tierras.
Esto explica una aparente contradicción: existen departamentos por encima del 15% aunque la ley fije precisamente ese techo. En muchos casos, la concentración es anterior a la sanción de la norma. La ley evita -o debería evitar- que el porcentaje siga aumentando, pero no ordenó una reversión de la extranjerización previamente consolidada.
Misiones: seis departamentos por encima del límite
El eje misionero es uno de los más relevantes del mapa. La provincia tiene seis departamentos que superan el límite del 15% establecido por la legislación nacional:
232.598
hectáreas extranjerizadas en los seis departamentos
40%
es el nivel registrado en Iguazú
Fuente: Observatorio de Tierras, sobre datos del Registro Nacional de Tierras Rurales.
Tercer informe, marzo de 2026. Elaboración: Economis.
Los seis departamentos acumulan, en conjunto, aproximadamente 232.598 hectáreas extranjerizadas. Esa suma no representa el total provincial, sino únicamente la superficie ubicada en los departamentos que ya exceden el límite legal.
El dato más impactante es Iguazú. Con el 40% de su superficie rural en manos extranjeras, supera el límite legal en 25 puntos porcentuales y casi triplica el máximo previsto por la ley.
Además, Iguazú no es un distrito cualquiera. Se encuentra sobre la triple frontera con Brasil y Paraguay, contiene parte de la Selva Paranaense, integra la cuenca del río Paraná y alberga el principal destino turístico internacional de la provincia. También conviven allí áreas protegidas, emprendimientos forestales, proyectos inmobiliarios, comunidades mbya guaraníes, corredores de biodiversidad y una creciente presión sobre el uso del suelo.
La extranjerización, en este contexto, no puede reducirse a una discusión sobre quién figura como titular de un lote. Involucra el control de accesos, nacientes, costas, caminos internos, áreas forestales, corredores ambientales y superficies próximas a una frontera internacional.
Iguazú, un caso nacional por su escala estratégica
Dentro del listado nacional, Iguazú ocupa el sexto lugar entre los departamentos con mayor porcentaje de extranjerización. Está por debajo de San Carlos, Molinos, General Lamadrid, Lácar y Campana, pero por encima de todos los demás departamentos misioneros y de otros territorios sensibles como Ituzaingó, en Corrientes, que registra un 34%.
Su importancia excede la cantidad de hectáreas. El departamento reúne tres dimensiones estratégicas:
Frontera y seguridad territorial. Misiones posee aproximadamente el 90% de sus límites provinciales sobre fronteras internacionales. En Iguazú convergen dos países, dos grandes ríos y uno de los pasos internacionales más transitados de la región.
Agua y biodiversidad. El territorio forma parte de la cuenca del Paraná y del sistema del Acuífero Guaraní. La tierra no contiene solamente suelo productivo: contiene bosques, cursos de agua y servicios ecosistémicos esenciales.
Turismo y valorización inmobiliaria. Puerto Iguazú y su entorno concentran una fuerte demanda turística, hotelera y residencial. La flexibilización del régimen podría aumentar el valor de la tierra y profundizar la competencia entre capitales externos, productores, comunidades locales y proyectos de conservación.
La pregunta estratégica, entonces, no es si una persona extranjera puede desarrollar una inversión productiva. La pregunta es si el Estado conservará herramientas para determinar cuánto, dónde, bajo qué condiciones y sobre qué tipo de territorio pueden concentrarse esas adquisiciones.
El corredor del Paraná
La distribución interna tampoco es aleatoria. Cuatro de los seis departamentos misioneros que exceden el límite -Iguazú, Eldorado, Montecarlo y General San Martín- forman parte del corredor productivo, forestal y logístico del norte provincial, vinculado directa o indirectamente con la ruta nacional 12 y el río Paraná.
Ese corredor concentra plantaciones forestales, industrias de la madera, tierras de alta valorización, infraestructura energética, puertos, turismo y conexiones con Paraguay y Brasil. La extranjerización puede estar relacionada con inversiones genuinas y productivas, pero su concentración espacial plantea un desafío adicional: el riesgo de que grandes extensiones vinculadas a una misma cadena económica queden bajo decisiones tomadas fuera del territorio provincial.
En Misiones, por lo tanto, los departamentos excedidos no se encuentran aislados. Dibujan un arco que atraviesa zonas fronterizas, forestales, turísticas y de expansión inmobiliaria.
Una lectura rigurosa exige distinguir propiedad privada extranjera de soberanía estatal. La venta de una parcela a una persona o empresa extranjera no implica que esa superficie deje de integrar el territorio argentino, ni elimina la vigencia de las leyes nacionales y provinciales.
La tierra es un bien inmueble: no puede trasladarse fuera del país. La inversión, la infraestructura, los impuestos y la actividad económica pueden generar empleo, producción y exportaciones. Ese es uno de los argumentos de quienes proponen flexibilizar las restricciones.
Pero esa afirmación tampoco agota la discusión. La soberanía no se limita al trazado formal de las fronteras. También comprende la capacidad efectiva del Estado para decidir sobre el uso del suelo, garantizar el acceso al agua y a los caminos, preservar ecosistemas, impedir posiciones dominantes y orientar la explotación de recursos estratégicos.
El problema no es la nacionalidad individual de cada propietario, sino la combinación de tres factores: concentración territorial, localización estratégica y debilitamiento de la capacidad regulatoria.
El aporte más novedoso del informe consiste en superponer la propiedad extranjera con otras capas territoriales. El mapa incorpora datos del Registro Nacional de Tierras Rurales, el Inventario Nacional de Glaciares, el sistema de proyectos mineros, los parques nacionales y los relevamientos de comunidades indígenas.
En la cordillera, esa superposición muestra departamentos con altos niveles de extranjerización, ambientes glaciares y proyectos mineros. San Carlos, en Salta, tiene alrededor del 60% de su superficie rural extranjerizada y proyectos previstos en zonas vinculadas con glaciares de escombros. Tinogasta, en Catamarca, alcanza el 27% y reúne proyectos mineros sobre áreas glaciares y periglaciares. General Lamadrid, en La Rioja, llega al 57%.
Misiones no tiene glaciares ni minería metalífera cordillerana, pero presenta otra combinación igualmente sensible: tierra, agua, bosques, biodiversidad, frontera y explotación forestal.
En la provincia, el equivalente estratégico de los glaciares andinos es la Selva Paranaense y su red hídrica. Son superficies que cumplen funciones de regulación ambiental, conservación de especies, protección de cuencas y abastecimiento de agua. Por eso, el debate misionero tiene una matriz menos minera y más forestal, hídrica, turística e inmobiliaria.
El informe del Observatorio de Tierras sostiene que el avance de grandes proyectos favorecidos por el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones puede profundizar la concentración de la tierra y facilitar que una parte de la renta generada no permanezca en el país.
El debate adquirió una dimensión inmediata porque el Gobierno nacional impulsa cambios en la Ley de Tierras dentro del proyecto denominado “Inviolabilidad de la Propiedad Privada”. La iniciativa obtuvo dictamen de mayoría en las comisiones de Asuntos Constitucionales y Legislación General del Senado, aunque también se presentaron dictámenes de minoría.
El expediente permanece pendiente de tratamiento. El 16 de julio, el Senado aprobó pasar a un cuarto intermedio hasta el 6 de agosto para continuar la discusión. Los tres representantes de Misiones –Carlos Arce, Sonia Rojas Decut y Martín Göerling– acompañaron esa moción de aplazamiento, aunque ahora Arce y Rojas Decut votarían en contra del artículo 3 -de la extranjerización-, mientras que el PRO Libertario Göerling, mantendrá su postura a favor.
Para Misiones, la discusión tiene una particularidad: no parte de una amenaza hipotética. La provincia ya tiene seis departamentos por encima del techo legal y uno de ellos —Iguazú— alcanza el 40%.
La ausencia de un límite abriría un escenario nuevo
Mientras la Ley 26.737 continúe vigente, los departamentos que superan el 15% no deberían admitir nuevas operaciones que incrementen la titularidad extranjera, salvo las excepciones y situaciones previstas por la reglamentación.
La eliminación o flexibilización de ese límite tendría efectos concretos. Podría reabrir el mercado a compradores externos en Iguazú, Eldorado, Montecarlo, General San Martín, Concepción y Cruz Alta, donde actualmente el cupo se encuentra agotado o excedido.
