Ley de Alquileres: “El funcionamiento de la norma lo vamos a ver en seis meses”

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El Gobierno Nacional promulgó la nueva Ley de Alquileres, vía el Decreto 533/2023, publicado este martes 17/10 en Boletín Oficial. En Misiones ya se firmaron los primeros contratos bajo la nueva norma.

En una entrevista con Radio Open 101.7, Mariela Amarilla, directora Institucional del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Misiones explicó que la norma trajo “un alivio para los propietarios” aunque aclaró que para ver si son positivas las nuevas normas “se debe esperar por lo menos seis meses”.

“El gran problema sigue siendo la inflación que se vive en Argentina” explicó Amarilla. Quien dejó en claro que por esta situación no “hay precios” en el mercado y eso limita las operaciones, por la constante devaluación del Peso.

Aclaró que hoy los precios son relativos y que el principal valor de tener una Ley es el marco legal donde se puedan pactar contratos “dando seguridad a ambas partes, locador y locatario”. Pero que “el funcionamiento de la norma lo vamos a ver en seis meses”.

Explicó que por ahora “el más beneficiado con la norma ahora es el propietario, que ahora en seis meses puede ver actualizado su ingreso, que antes era de un año y veía como se diluía su ingreso frente a la devaluación”.

A través del Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, se encuentra en vigencia la nueva Ley de Alquileres, N°27.737, que debería menguar los problemas habitacionales de inquilinos -aunque el tema de fondo, la inflación, no se baja por una ley normativa-. En este caso se introducen cambios al Código Civil y Comercial y la Ley de Alquileres previa (N° 27.551).

Por un lado, se pone coto al cobro de alquileres en dólares. Por otro, cambia la actualización del valor. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada 6 meses: 2 incrementos al año en lugar de 1.

Amarilla valoró que en Misiones desde el 19 de octubre se están registrando contratos bajo la nueva norma.

Indicó que en Posadas hay una alta demanda de alquileres. La gente demanda confort. Sobre la fórmula Casa Propia explicó que actualmente el promedio es del 82%. Recomendó ver el sitio arquiler.com para evaluar como evolucionan los valores del alquiler con la ley anterior y la nueva.

Amarilla remarcó que el problema de la ley anterior radicaba en que el propietario perdía ingresos ante la devaluación del peso. Porque tenía congelado los ingresos del alquiler por un año. Ejemplificó diciendo que “un contrato firmado en el 2021 con la ley que se derogo ahora paga en Villa Sarita un alquiler de 58.000 pesos y pasaría a pagar 87 mil, cuando la unidad hoy en el mercado tiene un valor de 150 mil”.

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Sobre la búsqueda de lugares explicó que “la casa es muy demandada”, que las personas buscan confort, pero aceptan propuestas fuera del centro de la ciudad a cambio de calidad en los servicios ofrecidos.

Además recordó que “en estos meses, cerca de fin de año comienza la búsqueda de futuros inquilinos estudiantes para el ciclo 2024”. Por lo que la demanda de departamentos tambipen es muy elevada. Sobre esto dijo que las familias deben prever “cuanto dinero van a necesitar los estudiantes para poder vivir en Posadas”

Sobre las posibles actualizaciones de cara a un nuevo contrato anticipó que “hoy el indice casa propia esta en 82%. Con el indice anterior veníamos viendo una suba del 7% en promedio. El tema es ver como evoluciona la inflación y si los ingresos acompañan a los valores del incremento del alquiler”.

Explicó que “si hoy empezás en un alquiler de 100 mil pesos en seis meses hay una variación de 20 a 26 mil pesos a los seis meses”. Pero aclaró que esto es a la fecha de hoy y esos valores pueden variar, por la actual situación de incertidumbre en el país.

“Estamos a la espera de ver si es positiva o negativa la nueva ley”, remarcó y dejó en claro que el rol de los agentes inmobiliarios el “hacer contratos seguros para ambas partes”.

Aclaró que en “esta ley queda abierta la posibilidad de firmar contratos comerciales en dólares, a valor oficial. Los alquileres para vivienda si están regulados en moneda nacional”.

Para ella esta nueva norma “lleva un alivio al propietario” por mejorar la previsibilidad de los ingresos. Aclaró que “el que tiene un alquiler con la ley anterior, debe cumplir los plazos”.

Sobre la realidad de los trabajadores misioneros, indicó que hay que evaluar bien los niveles de ingresos a la hora de pactar un contrato, porque hoy “para un alquiler de 200 mil pesos un inquilino debe ganar 500 mil pesos y eso en Misiones no pasa”. Por lo que recomendó tener presente esos esos cálculos antes de embarcarse en un convenio por tres años. Porque el principal inconveniente es la correlación de las actualizaciones salariales en relación a la inflación.

Amarilla indicó que en promedio en Posadas debe pensarse en un departamento de un ambiente en un alquiler inicial del 100 mil pesos, mientras que un monoambiente estaría en 70 mil pesos.

Aclaró que los costos dependen del tipo de inmueble que se va a alquilar, el tamaño y la ubicación geográfica. Además de los servicios que ofrece, si es un edificio que cuenta con amenities o no. Otro punto importante a tener en cuenta es el costo de las expensas, que dependen de como sea el edificio, si cuenta o no con personal de permanente o no y de la cantidad de unidades que tiene el edificio.

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Que es el coeficiente ‘Casa Propia’, del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat

Esta novedad es el artículo 5, que modifica el artículo 14 de la anterior Ley de Alquileres: el precio de los contratos de locación de inmuebles para uso habitacional deberá “fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales”.

Este valor podrá ser ajustado con “la periodicidad que acuerden las partes”, siempre y cuando sea “por intervalos no inferiores a 6 meses”.

En vez del IPC (Índice de Precios al Consumidor que mide INdEC), el índice Casa Propia con el que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat actualiza las cuotas de los créditos subsidiados del programa Procrear II de acceso a la vivienda. Es un promedio entre el índice de salarios y la inflación.

El Ministerio lo explica así:

  • “La fórmula Casa Propia es una modalidad superadora de actualización de las cuotas para los créditos de Casa Propia y Procrear II. Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.”
  • “El coeficiente Casa Propia promueve que el impacto de las cuotas a pagar en relación a los ingresos tienda a ser cada vez más favorable a lo largo de la duración del crédito. En episodios de mejora del salario real, el ordenador será siempre el indicador más bajo entre el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).”
  • “El cálculo del coeficiente Casa Propia se basa en información oficial pública y será comunicad a en esta página web perteneciente al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Por su parte, el Coeficiente de Variación Salarial surge de información brindada por INDEC mientras que el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) es publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).”

Otra vez: el coeficiente se obtiene del promedio de los últimos 12 meses en la variación salarial pero se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.

El inquilino deberá ingresar a la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos 6 valores del índice Casa Propia.

Otra vez: para que funcione el esquema debe bajar la inflación. Esto es decisivo.

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