Lo que hay que saber de la ley de Alquileres, lo responde el especialista Victor Olivari
La nueva ley de Alquileres abre interrogantes. ¿Cómo se comportará el mercado? ¿Servirá para proteger al inquilino o perjudicará al propietario? ¿Sirve en un contexto inflacionario que todavía no fue domado?
Todas esas respuestas son atendidas por Victor Olivari, abogado especialista en derecho inmobiliario, quien, convocado por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, evacuará todas las dudas en una disertación a sala -virtual- llena: cien asistentes, tantos que obligó a los organizadores a repetir la propuesta el martes 23 a las 18 (Inscripciones aquí: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSeAcpyQIKAFtOkk6n2Ha4rDbPWighb7pthj2Gst2J-L60_MYg/viewform
Olivari desmenuza modelos de contratos con la nueva ley y realiza un detallado análisis de las implicancias de la normativa en el mercado inmobiliario.“La ley surge de un consenso de inquilinos, corredores e inmobiliarias, además de los propietarios. Es una ley impulsada por inquilinos, pero en la intención de proteger a la posición que se considera más débil, quizás se han establecido algunas instituciones que pueden perjudicar al inquilino, como la actualización por índice inflacionario, no se si va a ser del todo favorable”, explica el especialista.
“En este escenario, la inflación puede superar el 40 por ciento anual y los contratos actuales, con actualizaciones semestrales, llegan al 30 o poco más en los casos comerciales. Fuera de Rosario o Capital Federal, no tenemos el inconveniente que por ahí se verifica en los lugares de mayor concentración urbana”, asegura Olivari.
“Siempre las instituciones aclaran que lo que pasa en Capital, no necesariamente sucede en el resto de las provincias. Pretender una ley de alcance nacional que regule todo, incluso donde no había problemas, puede perjudicar a las provincias y al inquilino, en lo financiero”.
Sin embargo, Olivari aclara que la ley incluye avances en los contratos de alquiler. “Que paguen ambas partes la comisión, es un acto de equidad. Si el corredor es un intermediario profesional de las dos partes y no representa al locador en un contrato, es justo que cobre de ambas partes el contrato, no solo del inquilino”, señala.
“Lo mismo sucede con las expensas extraordinarias, era inadmisible que se le siga cobrando al inquilino, porque es algo de la propiedad. O el impuesto inmobiliario, que grava al inmueble. Y eso aclara la ley en modo tajante”, insiste.
En la misma línea ubica a las reparaciones de los inmuebles. “La legislación anterior era laxa y este nuevo régimen aclara en forma precisa que si la reparación es urgente, el inquilino notifica al propietario y dentro de las 24 horas debe estar la reparación. Sino, se puede hacer cargo el inquilino y descontar de alquileres”, detalla.
Olvari también apunta que las notificaciones ahora ya no serán obligatoriamente vía carta documento, con el costo y el peso que eso implica, sino que se tomarán como válidas otras formas de comunicación electrónica, como el WhatsApp o correos electrónicos.
“Tiene sus aciertos la nueva ley. Pero veo un retroceso en lo financiero y en llevar a tres años el contrato en un país con un problema inflacionario sin resolver y que se puede agravar. Es riesgoso para los locadores, lo que puede impulsar los precios hacia arriba.Si no se ataca el problema habitacional en serio, como quitar impuestos al desarrollo inmobiliario, o el regreso del Procrear, no habrá mejoras en el mercado”, analiza.
“En una relación dinámica, una ley no soluciona los problemas. Puede terminar agravando, en algunas partes, se puede tornar abusiva, en beneficio del locatario y perjuicio del locador, como en la renovación de los contratos, pero es una actualización”, define.
