Si estás buscando ampliar tu cartera de propiedades de alquiler, esta guía es un excelente punto de partida. Te ayudará a decidir si las propiedades de alquiler son adecuadas para ti y, si lo son, cuál es la mejor manera de proceder. Puedes seleccionar a los inquilinos más confiables utilizando servicios de verificación de crédito de inquilinos como Rentberry. Además de las estrategias de inversión en propiedades de alquiler, una de las principales formas de adquirir propiedades es a través del financiamiento. Aquí te explicamos cómo financiar propiedades de alquiler para ampliar tu cartera.
Coaching Inmobiliario – Cómo Financiar Múltiples Propiedades
Si ya tienes una propiedad de alquiler, generalmente hay dos opciones para financiar otra propiedad de alquiler: obtener un nuevo préstamo o refinanciar una hipoteca existente.
Según las estrategias de inversión en propiedades de alquiler, la mejor opción depende de dos factores:
1. Cuánto puedes permitirte gastar
2. Qué tan rápido necesitas acceder al dinero
Si deseas tu propiedad de inmediato, podrías refinanciar la propiedad y tomar menos tiempo que solicitando un nuevo préstamo. Por otro lado, si ya tienes la propiedad y puedes esperar para obtener una nueva, tendrás más tiempo para pagar las facturas y conseguir un mejor préstamo. Sin embargo, supongamos que la propiedad que adquieres necesita una gran inversión antes de que puedas alquilarla. Teniendo en cuenta los dos factores mencionados anteriormente, ¿alguna de estas opciones para financiar la segunda propiedad es viable?
Opción 1 – Nuevo Préstamo para la Segunda Propiedad
Puedes obtener un nuevo préstamo, pero tendrás que pagar los costos de cierre del préstamo. Además, si la propiedad de alquiler #1 ya tiene ingresos por alquiler, la propiedad de alquiler #2 no será considerada como ocupada por el propietario, ya que ya se poseen dos propiedades de alquiler. Por esa razón, la mayoría de las personas encontraría difícil calificar para otro nuevo préstamo.
Opción 2 – Refinanciar la Hipoteca Existente en la Primera Propiedad
Supongamos que la primera propiedad está financiada con un banco o compañía hipotecaria existente (es decir, tiene un saldo actual). En ese caso, una opción es refinanciar la primera propiedad y usar los fondos obtenidos para mejorar la segunda propiedad de alquiler y financiarla obteniendo un nuevo préstamo contra ella. Supongamos que la primera propiedad vale $100,000, con un ingreso de alquiler de $1250/mes (ingreso neto de alquiler después de gastos es $1025/mes) y un saldo de préstamo pendiente de $80,000. Refinanciar la primera propiedad será posible si la calificación crediticia de la persona es superior a 700 o 680 con un pago inicial del 10%.
Un punto importante a recordar al refinanciar la primera propiedad para mejorar la segunda es que la persona debe estar viviendo en la primera propiedad como su residencia principal. Esto significa que no puede dejarla vacante mientras espera el cierre de la segunda. Otra opción es alquilar la primera propiedad mientras se completan las renovaciones de la segunda. Esto requerirá encontrar un nuevo inquilino para la primera propiedad y agregar otro gasto de gestión de propiedades de alquiler, pero permitiría más tiempo para completar la renovación de la segunda propiedad antes de mudarse a ella.
Cómo Financiar la Tercera Propiedad de Alquiler
Si has tenido propiedades de alquiler por algún tiempo, las personas utilizan el efectivo generado por los ingresos actuales de las propiedades de alquiler como pago inicial para adquirir otra propiedad de alquiler. En este caso, si las propiedades de alquiler generan un flujo de caja positivo cada mes después de los gastos, entonces el 5% o el 10% de esa cantidad puede usarse para comprar otra unidad de alquiler. Por ejemplo, la primera propiedad vale $100,000 con un ingreso de alquiler de $1250/mes (ingreso neto de alquiler después de gastos es $1025/mes). La segunda propiedad vale $80,000 con un ingreso de alquiler de $1000/mes (ingreso neto de alquiler después de gastos es $900/mes). La persona que financia propiedades de alquiler puede usar el 5% o el 10% del ingreso neto de alquiler para financiar otra propiedad de alquiler. En este ejemplo, eso significaría usar aproximadamente $500 o $1000 por mes para el pago inicial de otra propiedad de alquiler.
¿Quién Proporciona el Financiamiento para la Tercera Propiedad?
Probablemente necesitarás obtener la aprobación del prestamista existente de la primera propiedad antes de cerrar la tercera propiedad. Supongamos que la primera propiedad está financiada con un banco o compañía hipotecaria actual (es decir, tiene un saldo existente). En ese caso, es mejor refinanciar la primera propiedad y usar los fondos obtenidos más tu flujo de caja entre las propiedades de alquiler para hacer mejoras en la tercera propiedad y financiarla obteniendo un nuevo préstamo contra la tercera propiedad.
Otra opción es esperar hasta que el ingreso de alquiler de ambas propiedades cubra los costos asociados con el financiamiento de las propiedades de alquiler. Por ejemplo, si el precio de compra de la tercera propiedad es $120,000 y el ingreso de alquiler de la primera y segunda propiedades es suficiente para cubrir los gastos mensuales (incluyendo el financiamiento de la tercera propiedad), entonces la persona que financia propiedades de alquiler puede usar el flujo de caja disponible para hacer mejoras en la última propiedad. En este ejemplo, tomaría aproximadamente cinco años para que el ingreso de alquiler de las propiedades primera y segunda combinadas paguen el precio de compra de la última.
Problemas Comunes en el Alquiler de Múltiples Propiedades
¿Qué pasa si no tengo suficiente calificación crediticia o efectivo para comprar mi primera propiedad de alquiler? Supongamos que no tienes suficiente calificación crediticia o dinero para comprar tu primera propiedad de alquiler con un prestamista existente. En ese caso, los prestamistas privados te permitirán financiar propiedades de alquiler utilizando tu primera propiedad de alquiler como pago inicial. En otras palabras, la persona que financia las propiedades no necesita una excelente calificación crediticia para este tipo de transacción y no tiene que aportar el 20% o más para un pago inicial en la primera propiedad si quieren adquirir la segunda propiedad dentro de los cinco años posteriores al cierre de la primera.
¿Qué es el Financiamiento de Dinero Privado?
El financiamiento de dinero privado se refiere a un tercero que presta dinero para mejorar la tercera propiedad sin tener los derechos legales asociados con ser un inquilino. También prestarán dinero contra el ingreso de alquiler existente de la primera y segunda propiedad.
En el mercado inmobiliario actual, las propiedades de alquiler son una excelente manera de hacer crecer tu cartera de alquiler. Pero a veces, las personas se complican cuando se trata de financiar múltiples propiedades de alquiler. Esta guía de coaching inmobiliario te muestra cómo adquirir y gestionar varias propiedades con una variedad de opciones.
