Exclusivo: el hombre detrás del regreso la marca Sheraton a Iguazú
Su entusiasmo y visión de futuro ponen a prueba la edad que le marca el calendario. Habla pausado y casi en voz baja. Pero las ideas brotan incesantes con claridad: hay que invertir y explorar nuevas opciones para transformar la ciudad de Puerto Iguazú en un destino de élite internacional. Miguel Ángel Isanbizaga es el hombre detrás del regreso de la marca Sheraton a Misiones, una marca emblemática para el turismo de las Cataratas, pero también para el flujo de visitantes de distintos puntos del planeta, al que se quiere captar.
Isanbizaga asegura que el mercado turístico de Misiones atraviesa un momento bisagra y que hay que invertir más allá de la coyuntura económica. Ya tiene experiencia con el Merrit de Iguazú y ahora da un paso más trascendente con el avance del Hotel Four Points by Sheraton Iguazú, un desarrollo que combina inversión internacional, modelo Condo Hotel e innovación en servicios.
La obra ya registra un avance del 60% y proyecta su inauguración para fines de 2027. Isanbizaga, fiduciario del proyecto y referencia creciente en el ecosistema de inversiones turísticas del norte argentino destaca que a pesar de los hoteles en las 600 hectáreas y un servicio turístico de nivel internacional, Iguazú todavía está “virgen” en infraestructura y servicios. Y es ahí donde él ve la oportunidad.
La decisión de invertir en Iguazú nació de dos observaciones simultáneas: el potencial global del destino y la falta de infraestructura a la altura de ese nivel de demanda.
“Iguazú está virgen. Hay muchas cosas por hacer. Tenemos ventajas enormes: naturaleza protegida, un Parque Nacional con acceso único a las Cataratas y mucha seguridad en comparación con Foz. Pero nos faltan servicios, infraestructura básica, espectáculos, shopping. Hoy el turista muchas veces termina cruzando al lado brasileño para obtener lo que acá aún no tenemos”, explica.
El empresario es directo al señalar lo que considera una oportunidad estratégica: “El destino atrae al mundo, pero todavía no le damos todos los servicios para que se quede más”.
El Sheraton es un pico de un camino iniciado hace algunos años. Isanbizaga venía de construir un edificio en Posadas, pero decidió correrse del negocio inmobiliario tradicional.
“Hay gente excelente trabajando en vivienda, pero también mucha improvisación que descalibra precios y dificulta vender. Por eso busqué otra cosa”. Ese otra cosa incluye también el desarrollo de un barrio cerrado en el emblemático club San Francisco de Posadas, que en principio apuntará a los médicos pero después abrirá el loteo a otros inversores. Las instalaciones deportivas seguirán disponibles.
Con la experiencia acumulada, hoy se mueve como pez en el agua en un terreno de altísima exigencia. Al mismo tiempo que piensa en el Sheraton, está conectando líneas con empresarios chinos que pueden llegar a invertir en Misiones.
Para Isanbizaga, el desarrollo inmobiliario está volviendo a mutar después del boom de los alquileres temporarios, lo que favorece al modelo condominal. “En vez de comprar acciones, el inversor compra una habitación. Tiene título de propiedad, puede vender, hipotecar, donar. Y la renta es muy buena: el primer hotel que hicimos va a dar casi un 9% anual en dólares”, detalla en relación con el Merrit. Hoy la tasa de retorno está más baja por la crisis que atraviesa la Argentina, pero espera que una vez recuperado el flujo turístico en Cataratas, se pueda recuperar un alto beneficio.
El Four Points by Sheraton Iguazú, impulsado bajo franquicia de Marriott International, representa una inversión de entre 15 y 20 millones de dólares y avanza bajo un esquema constructivo industrializado que optimiza tiempos, recursos y eficiencia operativa.
El proyecto contempla:
- 120 habitaciones
- Centro de convenciones
- Restaurante internacional
- Spa
- Piscina con solárium
- Estacionamiento para 40 vehículos
- Gimnasio
- Salas para niños y adolescentes
- Tres salas corporativas y un salón para eventos de 200 personas
“Será un hotel de mundo, cuatro estrellas superior, con todos los estándares de Marriott. Va a demandar alrededor de 80 empleos directos y muchos más indirectos: transfers, remises, excursiones, proveedores. El impacto es enorme”, explica.
La obra, iniciada en febrero de 2023, prevé terminarse en diciembre de 2027, tras la ampliación autorizada que permitió sumar pisos adicionales.
Isanbizaga detecta un fenómeno que atraviesa a los principales destinos turísticos del país: propietarios agotados de la administración de departamentos destinados a Airbnb.
“El que tiene un departamento para alquiler temporal vive con dolores de cabeza: el inquilino se va, quedan tiempos muertos, hay que pintar, reparar, pagar expensas extraordinarias, enfrentar impuestos…”, detalla.
En el modelo Condo Hotel ocurre lo contrario: “El inversor no tiene costos. Todo lo cubre la operación del hotel. Solo paga Ganancias; el resto lo tributa el fideicomiso operativo. Y todos los meses recibe un informe completo de pasajeros, ingresos, gastos, ocupación y procedencia. No tiene que ocuparse de nada”.
Una negociación en plena pandemia
Isanbizaga cuenta que, al inicio, no podían pagar franquicias internacionales por las restricciones para acceder a dólares. Por eso la primera experiencia fue con una marca nacional. Pero en plena pandemia, se animó a golpear las puertas de los grandes jugadores globales.
“Nos contactamos con Hilton, Marriott y otras marcas. A Marriott le interesó mucho. Yo hablaba de hacer un hotel cuando todos decían que había que cerrar. Eso fortaleció la relación”.
El acuerdo fue sorprendente: “Nos otorgaron la franquicia sin cobrarnos el fee de ingreso y nos permitieron vender el hotel con la marca desde el pozo. Cosa que no suelen hacer. Es un compromiso enorme: ellos confían en nosotros y nosotros en ellos”.
El proyecto no solo implica inversión internacional: también abre puertas a proveedores, productores y trabajadores locales.
Hoy emplea a unas 30 personas en obra, pero ese número crecerá exponencialmente con la operación hotelera. Además, la articulación con productores misioneros es clave para la filosofía del proyecto, que promoverá compras de alimentos, artesanías, servicios y productos locales.
Uno de los conceptos más llamativos de Isanbizaga es su mirada sobre lo que falta en el destino.
“Estamos en conversaciones con un organizador de espectáculos que quiere montar un teatro permanente en Iguazú, tipo el Cirque du Soleil. Queremos que sea del lado argentino y que el pasajero se quede una noche más. Que tenga una opción para quedarse en Iguazú y no tenga necesariamente que cruzar la frontera”.
La propuesta encaja en su diagnóstico general: Iguazú tiene todo para crecer, pero necesita servicios complementarios para retener al turista y darle una experiencia completa. Isanbizaga sostiene que Argentina está “encaminándose”, y que el fortalecimiento de la relación con Estados Unidos favorece al sector hotelero y particularmente al Sheraton. “La marca es norteamericana y eso va a traer muchos norteamericanos. Ya está pasando en Buenos Aires: entre el 60% y el 70% del Sheraton Retiro se llena con el sistema de fidelidad. Y una parte importante de ese flujo termina viniendo a Iguazú”.
