Mercado inmobiliario: precios en baja no logran frenar la caída de alquileres
El mercado inmobiliario de Misiones atraviesa uno de los reacomodamientos más profundos de los últimos años. Un relevamiento realizado después de las elecciones -con respuestas de inmobiliarias locales- confirma que la plaza vive una etapa de transición marcada por precios en descenso, demanda debilitada, abundancia de inmuebles usados y un segmento de alquileres que perdió velocidad tras varios años de fuerte dinamismo.
Mariela Amarilla, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Misiones, sigue mes a mes el pulso del mercado. “Cambió mucho el mercado”, explica, en línea con las conclusiones del relevamiento. Hoy, asegura, hay una sobreoferta de propiedades usadas y un comportamiento de la demanda mucho más cauteloso.
Los datos acompañan la percepción: casi la mitad de los operadores asegura que los precios bajaron en los últimos tres meses, y en muchos casos la corrección superó el 10%. Apenas un 9% vio algún aumento.
El ajuste afecta especialmente a las propiedades nuevas y a las casas, dos segmentos históricamente fuertes en la capital provincial. También los locales comerciales muestran señales de fatiga, en un contexto donde muchos negocios abandonan el microcentro para instalarse en barrios más económicos. “Lo de los comercios es preocupante -advierte Amarilla-: cierran o se van del centro. Está lleno de carteles de alquiler.”
La demanda tampoco escapa al cuadro: según un estudio del Colegio de Corredores Inmobiliarios, el 47% de las inmobiliarias afirma que disminuyó, mientras que solo una de cada cuatro detecta un repunte. En este escenario, las operaciones que logran concretarse continúan prácticamente dolarizadas: el 81% de las ventas se cerró en dólares, lo que confirma la estructura histórica del mercado posadeño.
En cuanto a qué se vende, el movimiento se concentra en vivienda propia y lotes, cada uno con el 37,7% de las operaciones. En cambio, las inversiones destinadas a renta perdieron presencia: entre la sobreoferta, el incremento de expensas y la menor rentabilidad real, muchos propietarios prefieren esperar antes de sumar nuevas unidades al circuito.
Sobre los alquileres, Amarilla subraya que la morosidad no es el problema. “Yo particularmente no tengo morosidad”, aclara. El verdadero desafío pasa por la demora en la colocación de las unidades: “Lo que antes se alquilaba en una semana ahora lleva un mes y más. Y la gente mira muchísimo los costos, especialmente las expensas”. Sin embargo, otras inmobiliarias reportan una mora de entre 15 y 20 por ciento mensual.
Julio González, de Garupá Propiedades, sintetiza el cambio histórico: “Antes del día 10 todos pagaban; ahora muchos llegan al final del mes o directamente pasan al siguiente esperando el aguinaldo”. Incluso edificios completos reportan por primera vez que todos sus inquilinos pagaron tarde.
Al mismo tiempo, la oferta de alquileres creció con fuerza mientras la demanda se desplomó. Julia Acosta Azoya, de Inmobiliaria del Oeste, afirma que hoy hay disponibilidad “como no se veía en décadas”. Según detalla, los estudiantes están dejando departamentos, las familias se achican para poder sostenerse y la periferia se convirtió en la zona más golpeada, con trabajadores que ya no pueden mantener ni un alquiler básico.
Acosta Azoya sostiene, sin embargo, que la desregulación permitió acuerdos más flexibles y una mayor oferta, y remarca que “el problema no es la liberación del mercado, es el poder adquisitivo: la gente no tiene plata”.
Los datos nacionales refuerzan la tendencia: el cumplimiento de pago de alquileres es del 96,9%, uno de los niveles más altos del país. Sin embargo, el índice mensual de actualización de contratos viene retrocediendo y marca una caída sostenida: 46,12% en septiembre, 42,33% en octubre y 39,32% en noviembre. Es el valor más bajo desde que se mide, lo que implica menores incrementos y menor incentivo para invertir en alquiler. Pero al mismo tiempo, crece la dificultad para conseguir nuevos inquilinos.
Además, se encarecieron los costos de mantenimiento. “Hoy dejar un departamento puede costar más que un mes entero de alquiler. Solo la pintura y la mano de obra están altísimas”, destaca Amarilla, lo que representa otro factor de peso en la dinámica del mercado.
Con precios que ajustan, compradores más selectivos y un centro posadeño que luce un número inusual de carteles de “alquilo” y “vendo”, el sector inmobiliario entra en una etapa de redefinición. La pospandemia había impulsado una ola de inversión, pero hoy esa curva se amesetó y muestra signos de saturación, especialmente en departamentos usados.El mercado se ensancha por el lado de la oferta, se retrae por el lado de la demanda y se vuelve más competitivo. La clave, coinciden los operadores, será adaptarse a un mercado que cambió rápido y que todavía está buscando su nuevo equilibrio.
