La Federación ArgeFederacion Inmobiliaria de la Republica Argentina (FIRA) eligió a sus nuevas autoridades y en representación del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones participó el corredor Mario Schuster.
La elección de las nuevas autoridades se realizó en la sede de la Confederación Argentina de la Mediana Empresa con gran participación de miembros de colegios y cámaras de todo el país. Fue electo presidente Emilio Carava Pazos, en representación del Colegio de Corredores de El Chaco.
“Le deseamos el mayor de los éxitos, conociendo su trayectoria de trabajo dentro de la Federación y no queremos dejar de agradecer especialmente a Eduardo Brigada, presidente saliente de FIRA por todo el trabajo y acompañamiento que nos ha dado a Ccpim durante todo este proceso de formación”, señalaron desde la conducción del Colegio de Corredores de Misiones.
En la asamblea federal se acordó fortalecer el trabajo mancomunado entre la Came y FIRA en lo que respecta al sector inmobiliario federal. Se aprobaron memoria y balance en la primera reunión presencial de la Federación tras la pandemia.
Además se determinó el trabajo por Regiones (NOA, NEA, Cuyo, Centro, Patagonia) para generar mayor dinámica de reunión y equipos de trabajo de análisis regionales de las diversas realidades del sector.
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires está sobre ofertado. A pesar de las más de 160.000 propiedades publicadas para vender en los principales portales, sólo se firman 2.000 mil escrituras por mes y hay que tener en cuenta que dentro de ese número se incluyen escrituras de edificios que se terminaron hace poco pero que son operaciones que se realizaron hace entre 2 y 5 años atrás.
“En todos los barrios hay oferta récord de propiedades. A excepción de que el inmueble tenga algo único e irrepetible, todo aquel que tenga una fuerte competencia para ser vendida va a tener que tener un precio adecuado para ser atractiva para la demanda. No se trata de si las propiedades lo valen, sino de si hay demanda que lo convalide y lo pague”, explicó Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial.
Con el freno en la actividad que generó la pandemia y la crisis económica, los precios de las propiedades bajaron entre un 15% y 20% -con respecto al año pasado- y el 70% de los dueños aceptó retasar sus inmuebles para tratar de concretar la operación luego de muchos meses sin ofertas de compra.
“La baja es más fuerte en unidades chicas de edificios viejos y sin características distintivas. Hoy vemos que el mercado está inundado de departamentos chicos que antes estaban en alquiler y ahora están a la venta”, indicó Brodsky. En cambio, las propiedades con balcones o amplias terrazas en edificios con amenities interesantes están resistiendo mejor la baja de precios.
El único momento en que se observó una tendencia similar a la de hoy fue en 2001, donde el mercado estuvo con mucho stock y pocos compradores. “Actualmente vemos distintos tipos de vendedores que quieren desprenderse de sus activos en ladrillos al mismo tiempo: gente que se va del país, rentistas que desarman ese negocio, inversores de m2 que prefieren la liquidez, desarrolladores que necesitan vender para sostener las obligaciones de obras en curso, gente que vende porque el lugar le quedó chico y las operaciones normales de siempre que se hacen en el mercado”, recordó Brodsky.
Aunque todavía hay un 30% que prefiere demorar la venta antes que bajar el precio, desde el sector inmobiliario tratan de persuadir a sus clientes para que tomen magnitud de cómo está el mercado en la actualidad.
“Al principio es como un duelo porque tienen que asimilar una realidad que no esperaban. Pero en definitiva se trata de cuánto tiempo quieren estar intentando vender la propiedad, es una cuestión estadística”, resaltó Brodsky.
“Si la propiedad está cara y no tiene atributos especiales, va a tener mucha competencia y poca demanda. Por lo que habrá que esperar el turno de que llegue el novio o la novia con mucha paciencia si es que llega”, advirtió el experto en bienes raíces.
“Hoy está en juego en qué tiempo se va a vender, si el precio retasado es parecido al original, la probabilidad de venta para el cliente es más baja; si es agresivo, podrá realizar una operación más ágil”, concluyó Brodsky.
Detrás del ascenso del dólar blue, que opera en torno a los $180 (su precio más alto en ocho meses y medio pero todavía debajo de los $195 récord que llegó a costar el pasado 23 de octubre), está la demanda de la gente que opta por resguardar los ahorros ante otra posible devaluación post PASO.
Sea cual fuera el próximo escenario, desde el sector inmobiliario se preparan para ofrecer propiedades a precios competitivos y resurgir con dinamismo.
“La devaluación no afecta directamente a los valores de los inmuebles en el corto plazo, pero si en el mediano y largo plazo. No es algo directamente proporcional pero cuando el dólar se devalúa los precios terminan bajando y también se produce un achique en el costo de la construcción que termina impactando en el valor final, sobre todo en los emprendimientos desde pozo”, explicó Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium.
En el mercado actual hay 3 tipos de segmentos bien definidos: el de los usados, que es el más afectado por la situación actual y está dolarizado en un 100%; a estrenar, que no sufre un cambio sustancial frente este panorama; y desde pozo, cuya variación dependerá de los costos de la construcción y los salarios.
En ese sentido, el experto en bienes raíces pronosticó que “la inversión de pozo tomará más fuerza cuando el país tenga las condiciones que hoy no se están dando: un rumbo económico conveniente y una mínima confianza sobre lo que viene”. Y agregó: “Hoy la Argentina es pura incertidumbre y esto parte desde la política. No hay un incentivo a la inversión sino todo lo contrario porque la presión impositiva es muy alta y se termina robando gran parte de la rentabilidad”.
Ante este escenario, para Champanier las claves para vender hoy radican en “tener una propiedad bien publicada, prolija y en un muy buen valor de mercado”. Es decir, regirse por los precios reales y no por los que pretende el vendedor, que muchas veces es excesivo e impide que se concrete la operación. “Lo más inteligente es fijar valores competitivos para vender rápido”, agregó el experto en bienes raíces.
Así como hay muchos desarrolladores que están volviendo a apuntar sus productos a la clase AB y C1, que es la que tiene el excedente en dólares y no necesita sacar crédito hipotecario, hay otros que apuestan por el sistema tradicional del fideicomiso al costo y a las unidades pequeñas. Pero para Champanier, los departamentos de 2 ambientes son los que siguen resultando más atractivos a la hora de invertir.
Con miras a las próximas elecciones, el presidente de RE/MAX Premium pronosticó que “el gobierno tratará de mantener el dólar lo más calmado posible”. Sin embargo, él no se hizo tanto problema por la moneda estadounidense sino por la inflación ya que “es muy difícil planificar negocios con una suba del 50% anual y eso es lo que justamente deberían atacar”.Por eso, “siempre la mejor decisión es comprar propiedades, aprovechar las oportunidades vigentes y capitalizarse en m2″, concluyó Champanier.
A partir de abril el precio del dólar blue encaró un sendero alcista que se sostiene firme, en una tendencia que parece que tendrá continuidad hasta las elecciones de medio término.
Detrás del ascenso del dólar blue, que opera en torno a los $180 (su precio más alto en ocho meses y medio pero todavía debajo de los $195 récord que llegó a costar el pasado 23 de octubre), está la demanda de la gente que opta por resguardar los ahorros ante otra posible devaluación post PASO.
Sea cual fuera el próximo escenario, desde el sector inmobiliario se preparan para ofrecer propiedades a precios competitivos y resurgir con dinamismo.
“La devaluación no afecta directamente a los valores de los inmuebles en el corto plazo, pero si en el mediano y largo plazo. No es algo directamente proporcional pero cuando el dólar se devalúa los precios terminan bajando y también se produce un achique en el costo de la construcción que termina impactando en el valor final, sobre todo en los emprendimientos desde pozo”, explicó Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium.
En el mercado actual hay 3 tipos de segmentos bien definidos: el de los usados, que es el más afectado por la situación actual y está dolarizado en un 100%; a estrenar, que no sufre un cambio sustancial frente este panorama; y desde pozo, cuya variación dependerá de los costos de la construcción y los salarios.
En ese sentido, el experto en bienes raíces pronosticó que “la inversión de pozo tomará más fuerza cuando el país tenga las condiciones que hoy no se están dando: un rumbo económico conveniente y una mínima confianza sobre lo que viene”. Y agregó: “Hoy la Argentina es pura incertidumbre y esto parte desde la política. No hay un incentivo a la inversión sino todo lo contrario porque la presión impositiva es muy alta y se termina robando gran parte de la rentabilidad”.
Ante este escenario, para Champanier las claves para vender hoy radican en “tener una propiedad bien publicada, prolija y en un muy buen valor de mercado”. Es decir, regirse por los precios reales y no por los que pretende el vendedor, que muchas veces es excesivo e impide que se concrete la operación. “Lo más inteligente es fijar valores competitivos para vender rápido”, agregó el experto en bienes raíces.
Así como hay muchos desarrolladores que están volviendo a apuntar sus productos a la clase AB y C1, que es la que tiene el excedente en dólares y no necesita sacar crédito hipotecario, hay otros que apuestan por el sistema tradicional del fideicomiso al costo y a las unidades pequeñas. Pero para Champanier, los departamentos de 2 ambientes son los que siguen resultando más atractivos a la hora de invertir.
Con miras a las próximas elecciones, el presidente de RE/MAX Premium pronosticó que “el gobierno tratará de mantener el dólar lo más calmado posible”. Sin embargo, él no se hizo tanto problema por la moneda estadounidense sino por la inflación ya que “es muy difícil planificar negocios con una suba del 50% anual y eso es lo que justamente deberían atacar”.
Por eso, “siempre la mejor decisión es comprar propiedades, aprovechar las oportunidades vigentes y capitalizarse en m2″, concluyó Champanier.
Al festejo por sus 93 años recién cumplidos, Oberá tiene un motivo más para celebrar: por primera vez en casi un siglo de expansión de la segunda ciudad en Misiones, se están construyendo torres de departamentos y oficinas. Hasta ahora, la ciudad vivía un crecimiento horizontal, lo que además representa un enorme desafío logístico para el municipio.
En el patio de su casa, literalmente, Octavio Augusto Zibecchi imaginó el diseño de la primera de las torres. Se crió ahí, en la casona familiar que hoy se transformó en el emblema del desarrollo urbano, con el nombre de Mia Victoria en homenaje a su propia hija. Es la primera de las tres torres y ya está terminada, con diez pisos de departamentos y oficinas, a unas pocas cuadras de la calle principal, en pleno centro de la capital del Monte.
A unos diez metros, al lado, los cimientos de Luana Victoria, la segunda torre sobresalen del suelo y dos docenas de obreros trabajan arduamente en la base de lo que será la segunda torre de departamentos, con todas las amenitties para atender una demanda de alta calidad.
La tercera torre, bautizada Olivia Victoria, es quizás más emblemática, un poco más alejada, pero que marcará un faro en la altura de la recién asfaltada Picada Vieja, con una vista incomparable de la ciudad de Oberá, desde una terraza desde la que también se podrá apreciar un boulevard diseñado para caminatas o prácticas deportivas.
Zibecchi es ingeniero y tiene 36 años pero una visión de negocios bien marcada: “Invierto donde hay una oportunidad”, le dice a Economis. La oportunidad fue primero el terreno familiar, cedido para la primera torre. “Me di cuenta que Oberá no tenía departamentos de alta calidad. Y la ciudad cambió mucho. El poder adquisitivo hoy permite pagar más por un buen lugar para vivir y hoy hay profesionales viviendo en departamentos chicos y pensados para otra época”, explica.
“Creo que la clave a tener en cuenta para decidir una inversión es conocer el rubro lo máximo posible y la capacitación permanente. Lo que me llevo a invertir en este emprendimiento, son los mas 10 años en el rubro. Hay demanda habitacional, crecimiento de la ciudad”, explica.
Con el respaldo de corredores inmobiliarios diseñó un plan de negocios que permite invertir desde el pozo y adquirir las unidades a un precio de mercado mucho más competitivo que en otras ciudades misioneras.
“Los amigos y clientes -Zibecchi tiene además una hormigonera- siempre piden algo bueno para invertir y se pensó esto para vivir mejor”, detalla en relación al primer Victoria, que tiene quince departamentos, que se vendieron sin demora.
El Luana Victoria sumará 56 departamentos y 48 cocheras. El Olivia Victoria otro tanto.
¿Qué implica esto para el desarrollo de la ciudad?
No hay en la ciudad esto. La idea es que sea todo premium, con salón de usos múltiples, piscinas, locales comerciales. Premium, con pisos de porcelanatos, amoblamientos y accesorios de primera calidad, nada de media calidad.
¿Cuál es la demanda?
Hay una alta demanda de departamentos premium. Hay muy buena salida porque al no haber oferta, la demanda se concentra acá, porque Oberá está creciendo mucho con inversiones.
¿Para cuándo estaría terminado?
En marzo de 2024 es la fecha que nos pusimos. Tenemos el 40 por ciento de las unidades vendidas y estamos esperando más compradores. Hay inversores de Rosario, Buenos Aires, Entre Ríos.
“Oberá se convirtió en una ciudad más baja, pero con este desarrollo, se va a densificar. Y eso trae mejores servicios públicos, internet, cable, agua, energía. La ciudad está avanzando, por ahí la gente no está acostumbrada a vivir en departamentos como estos, pero la demanda es creciente”, señala Zibecchi.
