ARCA elimina el COTI y desregula la compraventa de inmuebles para simplificar trámites y fomentar la actividad económica

A través de la Resolución General 5697/2025, el organismo fiscal derogó el régimen que obligaba a informar operaciones inmobiliarias superiores a $66,8 millones. Argumenta que el avance tecnológico permite acceder a esa información por otras vías.

La Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) oficializó este jueves la eliminación del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), una herramienta clave del régimen informativo para operaciones de compra y venta de propiedades, con el objetivo de desburocratizar el sistema tributario y reducir la carga administrativa de los contribuyentes. La decisión fue publicada en el Boletín Oficial a través de la Resolución General 5697/2025 y entra en vigencia de forma inmediata.

La normativa deroga las Resoluciones Generales N.º 2.371, 2.415, 2.439, 2.506 y 3.101, además de artículos específicos de otras normas complementarias, y libera de la obligación de informar las transacciones sobre bienes inmuebles y derechos a construir cuando el valor de la operación supere los $66.833.000, tal como establecía el régimen anterior.

Menos controles, más agilidad en operaciones inmobiliarias

La eliminación del COTI forma parte del proceso de simplificación tributaria impulsado por el Gobierno nacional, enmarcado en los decretos 70/2023 y 353/2025. Según el texto oficial, la medida busca “reducir la burocracia y garantizar una Administración Pública eficiente, eficaz y orientada al ciudadano”.

En ese sentido, ARCA argumentó que los avances tecnológicos y la interoperabilidad de bases de datos permiten hoy al Estado acceder a la información fiscal relevante sin necesidad de imponer cargas adicionales sobre los operadores del mercado inmobiliario. Así, se prescinde del trámite de validación previa para la inscripción de escrituras, simplificando la gestión para escribanos, inmobiliarias y compradores.

Qué era el COTI y por qué se elimina

El COTI era un código obligatorio que debían gestionar los titulares de inmuebles que deseaban vender propiedades con un valor igual o superior a $66,8 millones. La obligación regía desde 2007 bajo la administración de la ex AFIP, con el objetivo de prevenir la evasión fiscal y el lavado de activos, al dejar registro de cada operación relevante en el mercado de bienes raíces.

Con la transformación de la AFIP en la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, el nuevo organismo heredó sus facultades según el Decreto 953/2024, y revisó los regímenes vigentes con foco en eficiencia y menor intervención estatal directa. En este marco, se consideró que el COTI no era ya necesario, dado el acceso en tiempo real a otras fuentes de información financiera y patrimonial.

Declaraciones y fundamentos técnicos

Desde ARCA, su titular Juan Alberto Pazo fundamentó la medida como parte de una estrategia más amplia de simplificación:

“La tecnología permite al Estado verificar operaciones sin obstaculizar la actividad privada. Esta resolución elimina controles innecesarios sin afectar la capacidad de fiscalización”.

El organismo aclaró además que la derogación del COTI no implica un blanqueo de operaciones ni una relajación en la lucha contra delitos financieros, ya que la Unidad de Información Financiera (UIF) continuará actuando con los regímenes de reporte de operaciones sospechosas vigentes.

La eliminación del COTI representa un nuevo avance en la agenda de desregulación económica del Gobierno, orientada a reactivar el mercado formal, disminuir la informalidad y alinear la fiscalidad con estándares internacionales. Si bien el impacto inmediato será en el sector inmobiliario, la medida abre la puerta a futuras reformas en otros regímenes informativos, como los vinculados al comercio automotor o los servicios notariales.