El Gobierno libera otros $200.000 millones del FGS para créditos hipotecarios

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El Gobierno pondrá en marcha este martes 6 de octubre la segunda licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES destinada a fortalecer la oferta de créditos hipotecarios UVA. En esta nueva etapa se liberarán hasta $200.000 millones y se ampliará el universo de potenciales beneficiarios, incorporando a personas que ya son titulares de un inmueble pero no pueden disponer efectivamente de su uso.

El programa contempla hasta $2 billones distribuidos en diez licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera convocatoria, realizada el 7 de septiembre, recibió ofertas por más de $280.000 millones, con la participación de 18 entidades financieras y 13 bancos adjudicatarios. Ahora, el objetivo es que el nuevo fondeo llegue a más operaciones de compra, construcción, ampliación y refacción de viviendas.

El cambio más relevante de esta segunda etapa está en las condiciones de acceso. Mientras la primera licitación estaba concentrada en la adquisición, construcción o refacción de una primera vivienda, el nuevo esquema incorpora también la ampliación y contempla situaciones en las que una persona posee un inmueble pero no puede utilizarlo como vivienda.

Para Sebastián Cao, economista de Econométrica, la modificación puede ampliar de manera concreta el universo de familias que califican para el financiamiento. La definición resulta especialmente relevante en casos donde la titularidad registral de una propiedad no equivale a disponer de una vivienda para habitar.

Ese escenario puede darse, por ejemplo, cuando una persona recibe una propiedad por herencia pero existe un usufructo que le impide utilizarla, o cuando posee la nuda propiedad de un inmueble cuyo uso corresponde a otra persona. También abre una alternativa para hogares que necesitan reemplazar su vivienda actual por una de mayor superficie o que se adapte mejor a sus necesidades.

El alcance efectivo de la modificación dependerá, sin embargo, de la interpretación que realicen las entidades financieras. Cao señaló que será el sistema bancario el que deberá determinar qué situaciones quedan comprendidas dentro del concepto de “ampliación” y cuáles constituyen motivos válidos para considerar que un propietario no dispone efectivamente del inmueble. También podría intervenir el Banco Central para precisar los criterios de acceso.

La ampliación del universo de beneficiarios llega en un mercado inmobiliario donde el principal efecto inicial podría estar en la cantidad de operaciones y no necesariamente en los precios. Una mayor disponibilidad de financiamiento permite incorporar compradores que cuentan con ingresos formales pero no disponen del capital suficiente para adquirir una propiedad al contado.

La existencia de un stock todavía amplio de viviendas en oferta reduce, al menos inicialmente, la posibilidad de que una mayor demanda financiada se traslade automáticamente a los precios. Si la oferta disponible logra acompañar el incremento de compradores, el efecto puede concentrarse en un aumento del volumen de transacciones y una reducción de los tiempos necesarios para concretar las ventas.

La dinámica también puede generar operaciones encadenadas. Una familia que accede a un crédito puede vender su propiedad actual, utilizar ese capital como parte del pago y complementar la diferencia con financiamiento para comprar una vivienda de mayor valor. La unidad que deja vuelve al mercado y puede convertirse, a su vez, en una alternativa para otro comprador.

El comportamiento será diferente según el segmento del mercado, el monto aprobado, el ahorro previo y los valores de cada zona. Los departamentos de mayor superficie y las casas podrían captar parte de esa demanda adicional, aunque el impacto dependerá de la capacidad de los hogares para cumplir con los requisitos crediticios y afrontar la diferencia entre el préstamo y el valor de la propiedad.

Otro componente central del nuevo escenario es la competencia entre bancos. Las tasas hipotecarias descendieron respecto de los niveles observados durante buena parte del ciclo anterior y algunas entidades ofrecen actualmente tasas nominales anuales inferiores al 7% para determinados perfiles de clientes. Entre las referencias mencionadas aparecen el Banco Ciudad, con una TNA de 6,5%, Banco Nación, con 6,7%, e ICBC, con 6,9%, según las condiciones particulares de cada línea.

El programa del FGS establece un techo de UVA + 7,5% para los préstamos otorgados por las entidades adjudicatarias, además de un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por operación. El límite funciona como referencia para la competencia entre bancos, aunque las condiciones finales pueden variar según el perfil del solicitante.

La primera licitación mostró que existía margen para que las entidades ofrecieran condiciones inferiores al máximo establecido. Más del 80% del monto adjudicado correspondió a financiamiento a cinco años, con una tasa cercana al 5% en UVA, según los datos citados en el análisis. Para los nuevos créditos, la competencia por captar clientes será una variable determinante para establecer cuánto de ese margen termina trasladándose a las cuotas.

La tasa tiene un impacto directo sobre la capacidad de compra. Para un mismo ingreso familiar, una menor tasa puede permitir acceder a un monto de crédito más elevado o reducir la cuota inicial para un préstamo de igual tamaño. Pero el costo financiero es solamente una parte de la ecuación: también pesan el porcentaje del valor de la propiedad que cada banco está dispuesto a financiar, el ingreso requerido, la relación cuota-ingreso, el plazo y el ahorro previo.

Este último punto es particularmente relevante en un mercado donde buena parte de las operaciones inmobiliarias continúa expresándose en dólares. El crédito puede cubrir una porción significativa del valor de la vivienda, pero el comprador debe contar con recursos propios para afrontar la diferencia y los gastos asociados a la operación.

El desafío de la política de fondeo será, por lo tanto, convertir los recursos disponibles en préstamos efectivos y, finalmente, en escrituras. La primera licitación demostró que existe interés de las entidades financieras; la segunda etapa permitirá observar cuánto de ese fondeo se transforma en demanda efectiva y qué perfiles de compradores quedan incorporados por las nuevas condiciones.

La evolución también dependerá del contexto macroeconómico. La continuidad de la desinflación y una menor incertidumbre pueden favorecer la reducción de las tasas y ampliar la cantidad de hogares que califican para un préstamo de largo plazo. En paralelo, la continuidad del programa de fondeo del FGS será otro factor relevante para que las entidades puedan sostener una oferta hipotecaria con mayor previsibilidad.

En ese marco, los $200.000 millones de la segunda licitación agregan capacidad de financiamiento a un mercado que todavía tiene un volumen reducido de crédito hipotecario en relación con el tamaño de la economía. La ampliación de los perfiles elegibles suma otro componente: el desafío ya no pasa solamente por conseguir fondos para prestar, sino por lograr que esos recursos lleguen a hogares que efectivamente necesitan una vivienda y pueden sostener el financiamiento a largo plazo.

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