La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó la Resolución General 1105/2026, que modifica el marco regulatorio de los fideicomisos financieros vinculados al sector inmobiliario, con el objetivo de dotarlos de mayor flexibilidad operativa, reducir costos y acelerar el acceso al mercado de capitales. La norma, que entra en vigencia desde el 22 de enero de 2026, apunta a facilitar la estructuración de programas globales y a ampliar las herramientas para la transferencia de créditos hipotecarios, sin relajar los estándares de transparencia y protección al inversor.

Un ajuste regulatorio para dinamizar el financiamiento inmobiliario

La medida, publicada en el Boletín Oficial y dictada en el marco de las atribuciones conferidas por la Ley de Mercado de Capitales N° 26.831, introduce cambios clave en las Normas (N.T. 2013 y mod.) aplicables a los fideicomisos financieros inmobiliarios. En particular, la CNV incorpora el artículo 8° BIS en la Sección II del Capítulo VIII del Título V, habilitando la dispensa del requisito de identificación de los fiduciantes al momento de constituir Programas Globales de fideicomisos financieros, siempre que estos se destinen exclusivamente a fideicomisos inmobiliarios o tengan como activo subyacente hipotecas, hipotecas divisibles, letras hipotecarias, créditos hipotecarios y/o instrumentos asimilables.

Según los considerandos de la resolución, la experiencia recogida en el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario evidenció la necesidad de contar con esquemas normativos más dúctiles, capaces de adaptarse a la naturaleza de estos activos y a estructuras de emisión seriadas y recurrentes, donde la identidad de los fiduciantes puede variar en función de cada cartera incorporada al mercado.

La CNV subraya que esta flexibilización no implica una merma en los estándares de información y protección del público inversor, que continúan rigiéndose por las disposiciones generales vigentes, sino que busca un equilibrio entre la tutela del interés público y la promoción de instrumentos que fortalezcan tanto el mercado inmobiliario como el mercado de capitales.

Programas globales, créditos hipotecarios y menor costo de estructuración

Uno de los ejes centrales de la Resolución General 1105/2026 es la promoción de esquemas que faciliten la transferencia de créditos hipotecarios al mercado de capitales, ampliando las alternativas disponibles para su originación. La normativa vigente ya contemplaba dos vías específicas: el Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario y los Fideicomisos Financieros Hipotecarios. Con la modificación aprobada, la CNV busca potenciar estos instrumentos permitiendo una operatoria más ágil.

En los casos alcanzados por la dispensa, el Prospecto deberá delimitar expresamente el objeto de los fideicomisos y la naturaleza del activo subyacente, y la identificación de los fiduciantes se realizará al momento de la constitución de cada fideicomiso individual. Este esquema apunta a reducir plazos y costos de estructuración, otorgar mayor fluidez a las emisiones y favorecer un acceso más continuo al financiamiento a través del mercado de capitales.

Desde una perspectiva económica e institucional, la resolución refuerza la estrategia de utilizar el mercado de capitales como canal complementario al sistema bancario tradicional para el desarrollo inmobiliario y la expansión del crédito hipotecario, en un contexto donde la originación de estos créditos requiere instrumentos flexibles y escalables.

Actualización de la definición PyME CNV y coherencia normativa

La resolución también introduce una modificación relevante en la definición de “PyME CNV”, sustituyendo el texto del artículo 2° de la Sección II del Capítulo II del Título I de las Normas. La nueva definición contempla, por un lado, a las emisoras que califican como PyME y acceden al mercado mediante la emisión de acciones u obligaciones negociables bajo los regímenes específicos vigentes; y, por otro, a las entidades vinculadas a Productos de Inversión Colectiva (PIC) que cuenten con Certificado MiPyME vigente, siempre que no se encuentren alcanzadas por las restricciones normativas existentes.

Según la CNV, esta adecuación busca mayor claridad y coherencia regulatoria, sin alterar los requisitos ni las limitaciones aplicables, y refleja de manera más precisa los distintos supuestos bajo los cuales una entidad puede ser considerada PyME dentro del ecosistema del mercado de capitales.

Impacto esperado y señales al mercado

La Resolución General 1105/2026 envía una señal clara al sector financiero e inmobiliario: la CNV apuesta por instrumentos más flexibles y eficientes para canalizar ahorro privado hacia proyectos inmobiliarios y créditos hipotecarios, manteniendo un marco de control y transparencia. Los principales beneficiarios potenciales son los estructuradores de fideicomisos, desarrolladores inmobiliarios y emisores que operan con esquemas recurrentes, así como inversores que buscan alternativas de inversión vinculadas a activos reales.

Al mismo tiempo, la norma refuerza el rol del mercado de capitales como herramienta de financiamiento productivo, en línea con los objetivos de la Ley de Financiamiento Productivo y con una lectura regulatoria que prioriza la adaptación normativa a la evolución del mercado, sin resignar protección al inversor.