Expectativa por el alcance del programa de fondeo de créditos hipotecarios

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Por Guillermo Bermúdez / FIEL – A fines de agosto, el Ministro de Economía anunció el Programa de licitación de plazos fijos con destino a créditos hipotecarios, para la movilización de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. El objetivo del programa de fondeo es, por un lado, reactivar el financiamiento de largo plazo, contribuyendo con las entidades bancarias a reducir el descalce temporal entre depósitos y préstamos -que típicamente afecta a este tipo de línea crediticia-, y por otro lado, dinamizar el mercado inmobiliario y la actividad de la construcción.

En diversas oportunidades desde Indicadores de Coyuntura[1] hemos abordado el análisis del mercado inmobiliario y de la construcción residencial, no solo desde la perspectiva de la actividad y la oferta, sino también desde el lado de la demanda, considerando aspectos asociados a la asequibilidad de la vivienda, tales como evolución de costos y precios en dólares, tasas de interés y crédito hipotecario. En la presente columna se actualizan las cuestiones asociadas al crédito y situación de la demanda, en el marco del reciente lanzamiento del programa de licitación de plazos fijos.

El programa propone la licitación, en diez ruedas, de fondos de ANSES por hasta $ 2 billones, a plazos de un año con una tasa mínima de UVA más 2.5%, o a cinco años de plazo con UVA más 4.5%. En cada licitación se ofrecen $ 200 mil millones y ninguna de las entidades bancarias participantes podrá obtener más del 20% de dichos fondos.

Respecto del monto total a licitar, merece mencionarse que los recursos ofrecidos ocupan una parte menor de la cartera del FGS –del orden del 1.6%- a fin de agosto, cuyo valor asciende a $ 125.4 billones y se encuentra compuesta fundamentalmente por títulos públicos nacionales –$ 83.4 billones- y acciones de empresas –por $ 17.2 billones-, además de bonos o participaciones en proyectos de infraestructura, entre los rubros más importantes.

El requisito para las entidades bancarias es que los fondos obtenidos sean destinados al financiamiento de la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda, con una tasa máxima de UVA más 7.5% y por un monto máximo de 150,000 UVA –equivalentes al momento del anuncio a $ 314 millones o USD 207 mil-, con un plazo mínimo de 15 años, sin máximo establecido. Al mismo tiempo, las entidades asumen el compromiso de aplicar los fondos obtenidos en noventa días a nuevos créditos hipotecarios.

En la primera licitación a comienzos de septiembre, el BCRA –que organiza y ejecuta las licitaciones- anunció que se presentaron dieciocho bancos con una oferta de $ 258.6 mil millones, quedando descartadas cinco entidades y adjudicándose el cupo preestablecido. En la licitación, el tramo más largo de colocación –a cinco años- absorbió el 82% de los fondos a una tasa promedio de 4.94% sobre UVA, mientras que en el tramo corto la tasa fue de 2.67% más UVA.

Un aspecto de relevancia para dimensionar el impacto potencial del programa viene dado por el hecho de que los fondos adjudicados a cada entidad no pueden superar el 2% de su Responsabilidad Patrimonial Computable y el 20% del total de la cartera de créditos hipotecarios, lo que limita la capacidad de absorción de los nuevos fondos, teniendo en cuenta el bajo nivel de crédito hipotecario en la actualidad.

En efecto, el crédito hipotecario para la vivienda alcanza $ 6.2 billones y representa medio punto porcentual del PBI. Este nivel resulta extremadamente bajo en la comparación internacional e incluso con países vecinos, como Uruguay, donde alcanza 3.89% del producto, Brasil, donde se coloca en 8.65% del PBI o en Chile, donde trepa a 27.85% -país que lidera la profundidad del mercado hipotecario en la región-, de acuerdo a datos de la Corporación Andina de Fomento[2].

No obstante el bajo nivel actual del crédito hipotecario, es importante destacar la muy dinámica recuperación que ha tenido desde diciembre de 2023, cuando los préstamos para la vivienda habían virtualmente desaparecido. A comienzos de 2026, el crecimiento de estos créditos se ha ralentizado respecto al ritmo que mostraba en meses previos, estabilizándose en los actuales niveles, a partir de un freno en el otorgamiento de nuevos préstamos en el marco del despegue de la mora bancaria. Lo anterior, a pesar de que el crédito hipotecario posee una baja tasa de irregularidad en la comparación con préstamos personales, por consumos con tarjeta o prendarios.

Ciertamente, de acuerdo al último informe sobre bancos del BCRA, la ratio de irregularidad del crédito hipotecario para las familias es de 1.6%, en la comparación con el 16.7% que alcanza en los créditos personales, el 12.8% para el financiamiento de tarjetas de crédito o el 8.1% en el caso del crédito prendario. Pero no sólo es baja la tasa de irregularidad actual, sino que lo es históricamente; por caso desde enero de 2010, la ratio promedia 0.8% con baja variabilidad, aunque con un repunte desde el cuarto trimestre de 2025.

Gráfico 1

Claro es que lejos están los picos de crédito hipotecario alcanzados en años previos, como en el tercer trimestre de 2001, cuando llegaron a representar 3.7% del PBI, o en abril de 2018, cuando sumaron un punto porcentual del producto, y desde cuando se tuvo un continuo retroceso a causa del redireccionamiento de los depósitos privados al financiamiento del déficit fiscal. En el actual contexto, la iniciativa del programa avanza en el sentido adecuado, aunque su impacto podría resultar acotado.

Al respecto, si bien el crédito hipotecario dirigido a la vivienda se coloca algo por encima de los $ 6.2 billones, resultando los fondos a licitar por parte del BCRA equivalentes a cerca de un tercio de dicho stock, las limitaciones mencionadas antes respecto al tamaño de la cartera de las entidades participantes en el programa, hace presumir que podría no completarse la colocación de fondos esperados.

Antes de profundizar sobre las limitaciones regulatorias, es interesante mencionar que luego de la primera licitación se observaron efectos positivos sobre la tasa de interés que cobran las entidades, dado que en varios casos se redujo al techo de 7.5% propuesto por el BCRA, junto con un alargamiento de plazos, al tiempo que, en el caso particular del Banco Hipotecario, la entidad comenzó con la aplicación de fondos a nuevos préstamos.

La reducción de tasas de interés es una buena noticia, en un contexto en el que la política monetaria se ciñe a causa de un proceso de remonetización que se demora y una negativa por parte del BCRA de adquirir divisas más allá de lo que le permite la demanda de pesos, de modo de evitar una contaminación del proceso de desinflación por causas monetarias.

Aún con la reducción de tasas, no debe perderse de vista el peso de la carga tributaria subnacional en el costo financiero total, comenzando con el impuesto a los ingresos brutos (IIBB) que cobran todas las provincias –en algunos casos, sobre los intereses que generan los préstamos y, en otros, sobre el spread de tasas-, y siguiendo por sellos y los impuestos municipales que gravan a las entidades bancarias, a pesar del hecho de que los intereses de los créditos hipotecarios destinados a la vivienda única, familiar y de ocupación permanente, están exentos del pago de IVA.

En efecto, de acuerdo al BCRA, en un crédito hipotecario tomado por una persona física, el 10.3% del costo financiero total –equivalente a 3.4% de tasa- corresponde a impuestos, que se distribuyen en un 76% en carga provincial –ingresos brutos- y el resto en impuestos municipales. En el caso de otros créditos, la carga tributaria resulta más gravosa, representando hasta el 28% del costo financiero total en otros créditos a personas –como tarjetas de crédito- a partir de la incidencia del IVA. La carga impositiva encarece el crédito y reduce el universo de tomadores de préstamos, a partir de la relación cuota ingreso normalmente requerida.

Volviendo a la cuestión de las limitaciones establecidas para el monto a adjudicar a cada entidad, resulta de interés revisar la participación del crédito hipotecario en la cartera de los bancos.

El crédito hipotecario, en diciembre de 2023 era inexistente en entidades privadas –daba cuenta del 1.3% de los préstamos al sector privado no financiero-, y en el ciclo de recuperación que se tuvo hasta fines de 2025 y comienzos de este año multiplicó esa participación por cuatro –la elevó hasta 3.8%-. En el caso de las entidades públicas, el crédito hipotecario también tuvo un aumento de participación, aunque más modesto, al pasar de representar 6.7% del crédito al sector privado no financiero en diciembre de 2023 al 10% a julio de este año.

Dada esta evolución, entre fines de 2026 y la actualidad, las entidades privadas ganaron participación como dadoras de crédito hipotecario, pasando del 25% del total al 39%, aún sin poder revertir la preeminencia de los bancos públicos.

Pero como se mencionó, el crédito hipotecario para la vivienda ocupa una porción más pequeña del activo de las entidades bancarias, dado que estas realizan otros préstamos con garantías hipotecarias que no están dirigidos a la vivienda.

En efecto, el crédito hipotecario para la vivienda representa algo más del 60% del total del crédito hipotecario. Esta participación duplica la participación que se tenía a fines de 2023, pero se coloca por debajo de la que alcanzó desde comienzos de 2018 y hasta el inicio de la pandemia, cuando se acomodó por encima del 70%.

En cuanto a la especialización en el otorgamiento de créditos por parte de las entidades según su tipo, se tiene que, entre los bancos públicos, el 75% del crédito hipotecario es dirigido a la vivienda, registrándose la mayor participación en el caso del Banco de la Provincia de Neuquén con el 99%, por delante del Municipal de Rosario con 95.4% y el Ciudad de Buenos Aires con el 87.5%, mientras que en el Nación alcanza al 77.2%.

En cuanto a la importancia relativa de cada banco público como dador de crédito hipotecario para la vivienda, el 82% ha sido otorgado por el Banco Nación, al que le siguen el Banco Ciudad y el De la Provincia de Córdoba. Bancos como el De Corrientes, De Formosa, el BICE, el Rioja y el Nuevo Banco de Chaco, solo tienen registros de créditos con garantía hipotecaria con destino distinto al de vivienda.

En el caso de los bancos privados, los créditos hipotecarios para la vivienda y con otros destinos se reparten en partes iguales. Entre estas entidades, la mayor participación en el crédito hipotecario para la vivienda la posee el Banco Galicia, colocándose muy por delante del Santander y Macro que le siguen en participación.

Gráfico 2

De este modo, se estima que, en las sucesivas licitaciones del BCRA de recursos de ANSES, podría llegarse a licitar un monto menor al pretendido por el programa. El máximo alcanzaría algo más de $ 1.2 billones, repartidos en 30% para entidades privadas y el resto entre bancos públicos, con claras diferencias entre los montos a los que pueden aspirar las entidades consideradas individualmente y entre las que por lejos destaca el potencial del Banco Nación, el que más que cuadriplica la del principal banco privado en créditos hipotecarios.

El análisis anterior sugiere que, dados los actuales niveles de crédito hipotecario para la vivienda, los límites respecto a los montos a adjudicar a cada entidad financiera incluidos en la Comunicación A 8475 del BCRA, ponen un tope a la colocación de fondos por debajo del monto total del programa, ocupando solo el 60% de aquellos y reduciendo el alcance esperado inicialmente.

Dado que el BCRA no ha publicado un cronograma con las fechas de las próximas licitaciones, a medida que los nuevos créditos se fueran cediendo, las entidades bancarias podrían ir relajando los límites al acceso y elevando con ello el uso de los fondos fijados por el programa.

Al respecto de lo anterior, suponiendo que los fondos licitados en cada ronda son otorgados como nuevos préstamos al mes siguiente de obtenidos por las entidades, hacia abril del año próximo se habrá superado la relación del 20% entre nuevos préstamos y el stock de créditos para el promedio de los bancos –algunas entidades lo harán antes-, habiéndose alcanzado en marzo una colocación de fondos por $ 1.4 billones. Es decir, también bajo estos supuestos la expectativa es que no lleguen a colocarse la totalidad de los fondos anunciados. Lo anterior, con la excepción de que las entidades bancarias hagan crecer su cartera de créditos hipotecarios con fondos propios relajando las limitaciones mencionadas. El potencial para hacer ello varía considerablemente entre las entidades.

Respecto al volumen de créditos que podría esperarse del Programa, de acuerdo al Ministerio de Economía se estima que alcanzaría para financiar soluciones habitacionales para entre 17,000 y 18,000 familias. Asimismo, desde el organismo se presentó un caso simulado según el cual la cuota inicial rondaría los $ 850 mil[3], considerando un tope de 25% sobre los ingresos netos del grupo familiar.

Lo anterior plantea dos interrogantes: a) ¿cuál es la demanda potencial para un crédito con estas condiciones? y, dadas las características de los créditos, b) ¿la iniciativa está focalizada adecuadamente sobre el grupo de hogares con necesidades habitacionales?

En el primer trimestre de este año, la encuesta permanente de hogares de INDEC registró algo más de 10.2 millones de hogares en aglomerados urbanos, de los cuales el 5.5% se encontraba en una posición deficitaria en materia de vivienda, porcentaje que se elevaba al 8.1% cuando se consideran condiciones precarias de materialidad y al 10.3% si además se suman condiciones de hacinamiento. De lo anterior, y considerando las condiciones de los créditos fondeables por el programa –primera vivienda, construcción, etc.-, resulta razonable explorar el universo de hogares que al menos presentan una situación de déficit cuantitativo –unos 560 mil-.

Para este conjunto de hogares, el ingreso total familiar a valores actualizados a septiembre alcanza un promedio de algo más de $ 2 millones, con un mínimo en el primer decil de $ 413 mil y un máximo de $ 5.7 millones en el décimo decil[4].

Tomando en consideración el tope de la relación cuota ingresos sugerido en la presentación del programa, únicamente los hogares del décimo decil estarían en condiciones de afrontar una cuota superior a los $ 850 mil. De relajarse el tope de ingresos al 30%, el universo de potenciales demandantes se ampliaría a los hogares del noveno decil, totalizando algo más de 110 mil hogares. Claramente, el caso simulado alcanza a un grupo reducido de hogares en comparación con aquellos que presentan una condición deficitaria de vivienda.

Junto con lo anterior, si se toma en consideración el ingreso familiar del grupo de hogares bajo análisis, para el promedio de ellos se tendría una cuota inicial algo por encima de $ 511 mil permitiendo acceder a un un préstamo de algo más de USD 45 mil a valores de septiembre. Ese monto es al que podrían acceder los hogares ubicados a partir del séptimo decil de ingreso en adelante. Para los hogares de los deciles primero al sexto, el tamaño del crédito al que pueden acceder es muy inferior. A modo de ejemplo, los hogares del quinto decil podrían aspirar a un préstamo por hasta USD 33 mil y los del primero uno de USD 9 mil.

Para contextualizar las cifras anteriores, puede mencionarse que, según el Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto pasado el costo de construcción varió entre USD 1,077 y USD 1,252 según tipo de vivienda -sin incluir impuesto al valor agregado, valor de compra del terreno y los derechos de construcción, permisos y habilitaciones- lo que permite poner en perspectiva el tipo de solución habitacional al que podría acceder este grupo de hogares de no contar con un ahorro previo que permita completar los fondos necesarios para adquirir una primera vivienda modesta.

Con todo, los hogares potenciales demandantes superan con holgura el número de soluciones habitacionales estimadas por Economía, aunque sólo un grupo menor –algo más de 110 mil- podría acceder a un crédito que permita la compra –o construcción- de una vivienda del valor tomado como ejemplo por las autoridades. Sin embargo, es importante mencionar que, la iniciativa no ha sido diseñada específicamente para focalizarse en el grupo de hogares con necesidades habitacionales, sino en aquellos con el nivel de ingreso adecuado para tomar un crédito hipotecario en condiciones algo más favorables que en meses previos.

En síntesis. El programa de fondeo de créditos hipotecarios con recursos de ANSES es una iniciativa adecuada para contribuir con bancos a reducir riesgos asociados al descalce temporal entre depósitos y créditos, y para fomentar la recuperación del mercado inmobiliario y la actividad de la construcción. No obstante, las limitaciones regulatorias del programa hacen presumir que solo una parte de los fondos comprometidos serán finalmente colocados. Al mismo tiempo, por tratarse de préstamos destinados a una primera vivienda, el universo de hogares potenciales demandantes, si bien es amplio, quedaría circunscripto a un número reducido –a los deciles más altos de la distribución- a causa del nivel de ingresos, o eventualmente a soluciones habitacionales de menor escala y calidad al enfrentar elevados costos de la construcción, de no contar con un ahorro previo de magnitud que complemente los fondos obtenidos en préstamo.

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[1] Por caso véase la edición 684 de marzo de 2026 en https://www.fiel.org/publicaciones/IndicadoresCoyuntura//COYU_99_1778448709654.pdf

[2] Anuario de la Vivienda en América Latina y el Caribe. CAF -Banco de desarrollo de América Latina y el Caribe- e Instituto Lincoln. de Políticas de Suelo, 2025. Número 02, diciembre 2025.

[3] Para una vivienda de alrededor de USD 107 mil y una financiación equivalente al 75% del valor, se planteó un crédito cercano a $121 millones, con una tasa UVA + 7% y un plazo de 25 años.

[4] Siguiendo la distribución de este subconjunto de hogares.

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