Desalojos y alquileres: qué propone el proyecto de Ley de Inviolabilidad
Por Andrés Sabatini Ceo de Sabatini Negocios Inmobiliarios. Los conflictos vinculados con los desalojos ocupan desde hace años un lugar central en el mercado de alquileres. Los tiempos de la Justicia para resolver estos procesos, sumados a los incumplimientos contractuales y las dificultades para recuperar un inmueble, han generado un debate permanente entre propietarios, inquilinos y especialistas.
En ese contexto, el Senado de la Nación otorgó media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que propone modificar distintos aspectos de los procesos de desalojo con el objetivo de agilizar la restitución de inmuebles frente a situaciones como la falta de pago, el vencimiento del contrato, las ocupaciones precarias o las intrusiones.
Es importante aclarar que el proyecto todavía no está vigente. Para convertirse en ley debe ser aprobado por la Cámara de Diputados y completar el trámite legislativo correspondiente. Hasta entonces, continúan aplicándose las normas previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación y en los códigos procesales de cada jurisdicción.
Qué ocurre actualmente
En la actualidad, cuando un inquilino incumple el contrato o permanece en el inmueble una vez finalizada la locación, el propietario debe promover una acción judicial de desalojo para recuperar la posesión. Si bien el Código Civil y Comercial regula los derechos y obligaciones de las partes, el procedimiento judicial depende de las normas procesales de cada provincia o de la Justicia nacional, lo que hace que los plazos puedan variar de manera considerable.
En la práctica, estos procesos suelen extenderse durante varios meses y, en algunos casos, incluso más tiempo, especialmente cuando existen incidencias procesales o recursos judiciales. Esa realidad es uno de los principales fundamentos del proyecto actualmente en debate.
Un procedimiento sumarísimo para reducir los tiempos
Entre las modificaciones más relevantes, la iniciativa propone que los procesos de desalojo tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, una vía judicial más ágil que la utilizada habitualmente.
El objetivo es acortar los tiempos para recuperar la posesión del inmueble cuando exista un incumplimiento contractual debidamente acreditado. Sin embargo, el proyecto no elimina la intervención judicial ni crea un mecanismo de desalojo automático. En todos los casos seguirá siendo necesaria la intervención de un juez y el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley.
Qué cambiaría para los propietarios
Desde la perspectiva de los propietarios, uno de los cambios más relevantes sería la posibilidad de recuperar el inmueble en un plazo potencialmente menor frente a la falta de pago, el vencimiento del contrato, las ocupaciones precarias o las intrusiones.
No obstante, la reforma también incorpora nuevas exigencias. Antes de iniciar una acción de desalojo por falta de pago será obligatorio intimar fehacientemente al inquilino para que cancele la totalidad de la deuda, otorgándole un plazo no menor a diez días corridos.
El proyecto también reconoce la utilización del domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones, lo que refuerza la importancia de que la documentación contractual y las comunicaciones entre las partes estén correctamente confeccionadas y actualizadas.
Asimismo, establece que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves una vez finalizado el contrato. Si lo hiciera, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial para formalizar la devolución del inmueble y evitar que continúen acumulándose alquileres u otras obligaciones accesorias.
La iniciativa también contempla sanciones económicas en determinados supuestos cuando alguna de las partes oculte información relevante durante el proceso.
Qué implicancias tendría para los inquilinos
Para los inquilinos, el principal cambio sería la reducción de los tiempos procesales en caso de incumplimiento. Una vez cumplida la intimación previa y vencido el plazo para cancelar la deuda, el proceso judicial podría avanzar con mayor rapidez que bajo el régimen actual.
Sin embargo, el proyecto mantiene una serie de garantías. La intimación previa continúa siendo obligatoria y constituye una instancia para regularizar la deuda antes de que se inicie el juicio.
También se incorpora una protección específica frente a situaciones en las que el propietario se niegue a recibir las llaves al finalizar el contrato, permitiendo que el inquilino recurra a la consignación judicial para dejar constancia de la restitución del inmueble.
Otro aspecto relevante es la protección de personas en situación de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble habiten menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos competentes y el juez podrá otorgar un plazo de hasta diez días para procurar una solución habitacional transitoria.
Ocupaciones precarias e intrusiones
La iniciativa también introduce modificaciones para los casos de ocupaciones precarias e intrusiones.
En esas situaciones, el juez podría ordenar la restitución inmediata del inmueble cuando considere verosímil el derecho invocado por quien reclama, previa caución juratoria y respetando las garantías procesales correspondientes.
Además, el proyecto amplía la legitimación para promover la acción de desalojo. De aprobarse la reforma, no solo el propietario podría iniciar el reclamo, sino también quien acredite un derecho o un interés legítimo afectado sobre el inmueble.
Un cambio que busca acelerar los procesos sin eliminar garantías
Si el proyecto se convierte en ley, introduciría modificaciones relevantes en la forma en que se tramitan los desalojos en Argentina. El eje de la propuesta es reducir los tiempos para recuperar un inmueble frente a determinados incumplimientos, aunque mantiene instancias como la intimación previa por falta de pago, la posibilidad de regularizar la deuda, la consignación judicial de llaves y la intervención de organismos de protección en casos de vulnerabilidad.
Como ocurre con toda reforma legislativa, su impacto dependerá no solo del texto definitivo que eventualmente apruebe el Congreso, sino también de la forma en que los tribunales interpreten y apliquen las nuevas disposiciones.
Por el momento, la iniciativa cuenta únicamente con media sanción del Senado. Hasta que sea aprobada por la Cámara de Diputados, promulgada y publicada, continúan vigentes las normas que actualmente regulan las relaciones entre propietarios e inquilinos y los procesos judiciales de desalojo.
