El Gobierno puso en marcha el mecanismo financiero con el que busca ampliar la oferta del crédito hipotecario para las familias que buscan acceder a una primera vivienda. En la primera licitación de fondos del esquema participaron 18 bancos, se presentaron 42 posturas y finalmente 13 entidades resultaron adjudicatarias de un total de $200.000 millones.

La subasta, instrumentada por la ANSES y comunicada por el Banco Central (BCRA), recibió ofertas por $258.640 millones. La diferencia entre el monto ofertado y el adjudicado muestra que existió demanda de fondeo por encima del volumen previsto para este primer tramo.

El mecanismo forma parte del programa anunciado a fines de agosto por el ministro de Economía, Luis Caputo, que contempla movilizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) mediante sucesivas licitaciones. El objetivo es que ese fondeo de mayor plazo permita a los bancos ampliar la cantidad de préstamos hipotecarios disponibles para las familias.

Cómo se distribuyeron los primeros $200.000 millones

El primer llamado quedó dividido en dos tramos con diferentes plazos y condiciones financieras. El primero tiene un plazo de un año y concentró $35.570.677.389, con una tasa equivalente a UVA más un spread promedio ponderado de 2,67%.

El segundo tramo, de mayor volumen, alcanza $164.429.322.611 y tiene un plazo de cinco años, con una tasa UVA más un spread promedio ponderado de 4,94%.

La estructura permite extender el horizonte del fondeo bancario, un factor relevante para un mercado hipotecario en el que los préstamos se otorgan a plazos mucho más extensos que los instrumentos tradicionales de financiamiento.

Cada entidad financiera puede ofertar hasta el 20% del monto total de cada subasta. El esquema busca, de ese modo, distribuir el fondeo entre distintos participantes y evitar que una sola entidad concentre una porción excesiva de los recursos disponibles.

El resultado de esta primera licitación deja una señal sobre el interés del sistema financiero: las ofertas superaron en $58.640 millones el monto finalmente adjudicado. Ahora el punto central será determinar en qué medida ese fondeo se traduce en nuevos créditos para los hogares.

El FGS aporta liquidez, pero el banco asume el riesgo

Uno de los aspectos centrales del programa es la separación entre el fondeo y el riesgo crediticio. El Gobierno plantea que el FGS no será quien evalúe a los tomadores de los préstamos ni asumirá las consecuencias de eventuales incumplimientos.

La evaluación crediticia seguirá en manos de cada banco. Las entidades deberán analizar los ingresos, capacidad de pago y demás condiciones de cada solicitante antes de otorgar el préstamo hipotecario.

Caputo había explicado el criterio al presentar el programa: el FGS funciona como proveedor de liquidez para las entidades financieras, mientras que los bancos conservan la responsabilidad sobre la decisión de prestar y el riesgo asociado a cada operación.

La distinción resulta relevante para entender el alcance del esquema. El Estado no está otorgando directamente los créditos hipotecarios ni garantizando el repago de cada familia. Su intervención se concentra en facilitar a los bancos un fondeo de mayor plazo que pueda ampliar su capacidad de originación.

El desafío: que el fondeo llegue a la primera vivienda

El éxito de la política no se medirá únicamente por el volumen adjudicado en las licitaciones. La variable decisiva será la cantidad y las condiciones de los nuevos créditos hipotecarios que finalmente lleguen a las familias.

El programa parte de una restricción concreta: los bancos necesitan contar con instrumentos de financiamiento compatibles con préstamos hipotecarios de largo plazo. Al aportar liquidez mediante el FGS, el Gobierno busca reducir esa limitación y generar condiciones para que las entidades aumenten su oferta.

La primera licitación constituye, en ese sentido, el inicio de un proceso y no el resultado final. Los $200.000 millones adjudicados representan el primer tramo de un esquema que podría movilizar hasta $2 billones mediante sucesivas subastas.

También será determinante cómo se traslade el costo del fondeo a los créditos que ofrezcan los bancos. Las tasas adjudicadas, expresadas como UVA más un spread, forman parte de la estructura financiera que deberán considerar las entidades al diseñar sus productos hipotecarios.

Para las familias, la cuestión central estará en las condiciones concretas de acceso: monto financiable, plazo, tasa, relación entre cuota e ingresos y requisitos de calificación. Allí se definirá si una mayor disponibilidad de liquidez bancaria efectivamente amplía el universo de hogares que puede acceder a una primera vivienda.

La primera subasta deja así dos datos relevantes para el mercado hipotecario: hubo ofertas bancarias por encima del monto disponible y el Gobierno ya adjudicó los primeros $200.000 millones. El desafío siguiente será convertir ese fondeo en crédito efectivo y, a través de sucesivas licitaciones, construir una oferta hipotecaria de mayor escala y plazo.