El Banco Central puso en marcha el mecanismo mediante el cual el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES comenzará a fondear a los bancos para ampliar la oferta de créditos hipotecarios. La primera licitación contempla $200.000 millones y forma parte de un programa que prevé canalizar $2 billones hacia las entidades financieras, con el objetivo de sostener préstamos de largo plazo para la compra de viviendas.

La herramienta fue anunciada dos semanas atrás por el ministro de Economía, Luis Caputo, como parte de un paquete destinado a recuperar el financiamiento hipotecario y, al mismo tiempo, apuntalar la actividad económica vinculada con la construcción y el acceso a la vivienda.

En esta primera operación, el FGS colocará los recursos en bancos mediante plazos fijos UVA, mientras que el Banco Central actuará como agente financiero de ANSES. El programa contempla diez licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de $2 billones, equivalentes a unos u$s1.300 millones.

El diseño busca atacar uno de los principales problemas del mercado hipotecario: la disponibilidad de fondeo a largo plazo. Los depósitos UVA tendrán plazos de uno y cinco años, con tasas mínimas de 2,5% y 4,5%, respectivamente. A cambio de acceder a esos recursos, las entidades deberán destinarlos a nuevas líneas hipotecarias bajo determinadas condiciones.

El límite que cambia la ecuación para los bancos

El punto central del esquema es la tasa que deberán ofrecer las entidades beneficiarias. Los créditos financiados con recursos del FGS tendrán un costo máximo de UVA + 7,5%, lo que puede modificar la estrategia comercial de aquellos bancos que actualmente ofrecen préstamos por encima de ese nivel.

Cada entidad podrá adjudicarse como máximo el 20% del monto disponible en cada licitación. Una vez recibido el fondeo, contará con un plazo de 90 días para transformar esos recursos en nuevos créditos hipotecarios.

La regla introduce una relación directa entre el financiamiento que reciben los bancos y el crédito que deben colocar. No se trata solamente de aportar liquidez al sistema financiero: el objetivo es que ese fondeo se traduzca en nuevas operaciones destinadas a la compra de viviendas.

Para las entidades que ya ofrecen créditos a UVA + 7,5% o por debajo de ese nivel, el incentivo es diferente. El programa puede representar principalmente una fuente de financiamiento de mayor plazo, sin que necesariamente implique una reducción adicional de las tasas que cobran a sus clientes.

El mercado espera los primeros créditos hacia fin de año

La implementación también abre interrogantes entre los bancos. Uno de los puntos que todavía genera dudas es si las entidades podrán ofrecer tasas superiores a los mínimos establecidos para los plazos fijos UVA con el propósito de captar una mayor proporción de los fondos disponibles en las subastas.

Otro aspecto pendiente es el tratamiento de quienes ya tomaron préstamos hipotecarios a tasas superiores al nuevo límite. También resta determinar cuánto tiempo demandará el proceso entre la adjudicación de los fondos, su disponibilidad efectiva para los bancos y la aprobación de los nuevos préstamos.

Si el cronograma se desarrolla según las previsiones de las entidades, los primeros créditos financiados bajo este mecanismo podrían comenzar a otorgarse entre noviembre y diciembre.

El impacto potencial no es menor. El programa fue diseñado para alcanzar a más de 10.000 viviendas y busca ampliar la disponibilidad de crédito en un mercado que durante 2026 muestra una contracción respecto del año anterior.

Un mercado que perdió volumen

El fondeo llega en un momento en que el crédito hipotecario atraviesa una etapa de menor dinamismo. Actualmente, el monto promedio de los préstamos ronda los u$s75.000, equivalentes a cerca de $100 millones, mientras que los plazos promedio se ubican en aproximadamente 23 años y las tasas se encuentran cercanas al 7%.

La evolución de las operaciones muestra la magnitud del desafío. Durante 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios, mientras que para 2026 se proyectan unos 30.000 préstamos. De concretarse esa previsión, el mercado registraría una caída cercana al 34% interanual.

En ese contexto, el programa del FGS intenta recomponer una pieza clave del mercado: el financiamiento de largo plazo. Para que el esquema tenga impacto sobre la demanda habitacional, sin embargo, no alcanza con aumentar los fondos disponibles. La condición decisiva será que esos recursos efectivamente se conviertan en créditos, con tasas y plazos compatibles con la capacidad de pago de los hogares.

La apuesta oficial combina así dos objetivos. Por un lado, ampliar el acceso al financiamiento para la vivienda. Por otro, utilizar recursos de largo plazo para darle mayor profundidad a un mercado hipotecario que todavía permanece lejos de los niveles necesarios para convertirse en un canal relevante de financiamiento habitacional.

La primera licitación será, en ese sentido, una prueba concreta del mecanismo. El volumen adjudicado, la cantidad de bancos participantes y, sobre todo, la velocidad con la que los $200.000 millones se transformen en nuevas hipotecas permitirán medir si el esquema logra superar el problema central del mercado: no solo disponer de dinero, sino convertirlo en vivienda financiada a largo plazo.